Nessuna imposta sul reddito negli Emirati: che cosa paga invece un proprietario

«A Dubai non ci sono tasse» è la prima cosa che un acquirente straniero sente e l'ultima che verifica. È in larga parte vero e non è il quadro completo: l'assenza delle imposte a cui si è abituati è reale, sono reali anche i costi che le sostituiscono, e la parte della questione che può davvero costare denaro viene di solito decisa a diverse migliaia di chilometri di distanza.

Che cosa è davvero assente

• Nessuna imposta personale sul reddito. Il reddito da locazione di un appartamento di proprietà personale non è tassato qui, ed è una gran parte del motivo per cui affittare a Dubai rende quanto rende. A Londra l'aliquota marginale sullo stesso reddito arriva al 45%.
• Nessuna imposta annua sull'immobile. Non esiste un prelievo ricorrente sul semplice fatto di possedere.
• Nessuna imposta sulle plusvalenze per una persona fisica. Una vendita in utile non è tassata negli Emirati.
• Nessuna imposta di successione. Il patrimonio ereditario non è tassato qui, qualunque sia il suo valore.

Che cosa c'è al loro posto

• La tassa di trasferimento del Land Department del 4%, pagata sul valore della transazione. È il costo dominante dell'acquisto e cade all'inizio, in contanti.
• Tasse di registrazione e amministrative accanto a essa: il trustee office, il rilascio del titolo, le spese fisse.
• Le spese condominiali, ogni anno, per tutto il tempo in cui si possiede. Approvate edificio per edificio, sono il maggior costo permanente di proprietà e quello che distingue due acquisti altrimenti identici nell'arco di dieci anni di detenzione.
• La tassa abitativa municipale, che grava sul valore locativo ed è riscossa tramite il conto utenze dell'occupante e non fatturata come imposta sull'immobile.

L'aritmetica che ne deriva è semplice e vale la pena di farla una volta: una giurisdizione senza imposta annua sull'immobile e con una tassa d'ingresso del 4% è economica da detenere e costosa da cui entrare, il che premia le detenzioni lunghe e penalizza le compravendite frequenti. È la forma opposta a quella della maggior parte dei mercati europei, e dovrebbe cambiare il modo in cui si valuta un acquisto.

IVA, e la linea che conta

Gli immobili commerciali sono soggetti a IVA del 5%; quelli residenziali no. La linea separa le classi di immobile e non gli acquirenti, e conviene verificare da che parte si trova una specifica unità prima di fare il budget: un'unità serviced o gestita da un hotel non è automaticamente residenziale a questo scopo, e la risposta va nel budget della transazione e non in una sorpresa al saldo. L'IVA compare anche sui servizi legati all'operazione: commissione d'agenzia, tariffe del trustee e simili sono quotate più IVA.

Imposta societaria, e quando un proprietario la incontra

L'imposta societaria del 9% si applica all'utile d'impresa oltre una soglia. In genere non raggiunge una persona fisica che affitta un appartamento di sua proprietà personale: il reddito non è utile d'impresa solo perché è un canone. Diventa una questione viva quando l'immobile è detenuto all'interno di una società, o quando l'affitto si è trasformato in un'attività con licenza, personale e più unità. È un confine da stabilire in anticipo con una persona qualificata, perché lo decide la forma dell'attività e non il numero di appartamenti.

La parte che si decide a casa

• Il suo Paese di residenza fiscale può tassare ciò che gli Emirati non tassano: il reddito da locazione e la plusvalenza sulla vendita, misurati a modo proprio e nella propria valuta.
• L'immobile in sé è raramente l'evento da dichiarare; lo è il denaro. La maggior parte dei regimi richiede la comunicazione dei conti esteri e dei redditi percepiti, il che significa che comprare in silenzio non riduce nulla: le domande arrivano sui pagamenti, non sui metri quadrati.
• Lo scambio automatico di informazioni sui conti finanziari ora comprende gli Emirati. Si parta dal presupposto che il conto sia visibile, perché lo è.
• In una vendita la sequenza conta. Se una cessione e un cambio di residenza cadono nello stesso anno, l'ordine dei due eventi può cambiare sensibilmente il risultato: una conversazione da fare prima della vendita e non dopo.

L'equivoco che costa di più

Un visto di residenza degli Emirati non la rende, di per sé, residente fiscale negli Emirati. La residenza fiscale è uno status separato, con propri requisiti di giorni e di sostanza, di solito impostati sulla presenza effettiva e su un'abitazione documentata, ed è attestata da un certificato rilasciato su richiesta. Finché i giorni non si spostano davvero e i vecchi legami non sono davvero recisi, gli obblighi nel Paese di provenienza continuano. La maggior parte di chi sbaglia non sta eludendo nulla: ha semplicemente supposto che il visto svolgesse una funzione per cui non era mai stato pensato.

Sulla base del quadro fiscale degli Emirati, delle tariffe del Land Department e della distinzione fra residenza e residenza fiscale. Non costituisce consulenza fiscale: la metà della questione che conta si risolve dove lei è residente.