Pas d'impôt sur le revenu aux Émirats arabes unis : ce que paie à la place un propriétaire

« Pas d'impôt à Dubaï » est la première chose qu'entend un acheteur étranger et la dernière qu'il vérifie. C'est globalement vrai, et ce n'est pas le tableau complet : l'absence des impôts auxquels vous êtes habitué est réelle, les coûts qui se tiennent à leur place le sont aussi, et la partie de la question qui peut réellement vous coûter de l'argent se décide généralement à plusieurs milliers de kilomètres d'ici.

Ce qui est réellement absent

• Pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Les loyers d'un appartement que vous détenez à titre personnel ne sont pas imposés ici, ce qui explique en grande partie le rendement de la location à Dubaï. À Londres, le taux marginal sur le même revenu atteint 45 %.
• Pas de taxe foncière annuelle. Il n'existe aucun prélèvement récurrent du seul fait de posséder.
• Pas d'impôt sur les plus-values d'un particulier. Une vente réalisée avec profit n'est pas imposée aux Émirats.
• Pas de droits de succession. La succession n'est pas imposée ici, quelle que soit sa valeur.

Ce qui se tient à leur place

• Les droits de mutation du Land Department de 4 %, payés sur la valeur de la transaction. C'est le coût dominant de l'achat, et il tombe au départ, en numéraire.
• Les frais d'enregistrement et les frais administratifs qui l'accompagnent : le bureau de fiducie, l'émission du titre, les frais fixes.
• Les charges de copropriété, chaque année, aussi longtemps que vous êtes propriétaire. Approuvées immeuble par immeuble, elles constituent le plus gros coût permanent de la propriété et celui qui distingue deux achats par ailleurs identiques sur une détention de dix ans.
• La taxe d'habitation municipale, qui porte sur la valeur locative et se perçoit via le compte de services publics de l'occupant, plutôt que d'être facturée comme une taxe foncière.

L'arithmétique qui en découle est simple et mérite d'être faite une fois : une juridiction sans taxe foncière annuelle et avec un droit d'entrée de 4 % est peu coûteuse à détenir et coûteuse à franchir, ce qui récompense les détentions longues et pénalise les arbitrages fréquents. C'est la forme inverse de celle de la plupart des marchés européens, et cela doit changer la façon d'évaluer un achat.

La TVA, et la ligne qui compte

L'immobilier commercial supporte une TVA de 5 % ; l'immobilier résidentiel, non. La ligne passe entre les catégories d'actifs et non entre les acheteurs, et il convient de vérifier de quel côté se situe un bien précis avant de budgétiser : un bien en résidence de services ou exploité par un hôtel n'est pas automatiquement résidentiel à cet égard, et la réponse doit figurer dans le budget de la transaction plutôt que de constituer une surprise au règlement. La TVA s'applique aussi aux services qui entourent l'opération : la commission d'agence, les honoraires de fiducie et autres sont facturés hors TVA.

L'impôt sur les sociétés, et quand un propriétaire le rencontre

L'impôt sur les sociétés de 9 % s'applique au bénéfice d'une entreprise au-delà d'un seuil. Il ne concerne généralement pas un particulier qui loue un appartement qu'il détient à titre personnel : le revenu n'est pas un bénéfice d'entreprise du seul fait qu'il s'agit d'un loyer. Il devient une question d'actualité lorsque le bien est détenu au sein d'une société, ou lorsque la location est devenue une activité avec licence, personnel et plusieurs biens. C'est une frontière qu'il vaut la peine d'établir à l'avance avec un professionnel qualifié, car elle se décide d'après la forme de l'activité et non d'après le nombre d'appartements.

La part qui se règle chez vous

• Votre pays de résidence fiscale peut imposer ce que les Émirats n'imposent pas : les loyers et la plus-value de cession, mesurés à sa façon et dans sa monnaie.
• Le bien lui-même est rarement le fait générateur à déclarer ; c'est l'argent. La plupart des régimes exigent la déclaration des comptes à l'étranger et des revenus perçus, ce qui signifie qu'acheter discrètement ne réduit rien : les questions portent sur les paiements, pas sur les mètres carrés.
• L'échange automatique d'informations sur les comptes financiers couvre désormais les Émirats. Partez du principe que le compte est visible, car il l'est.
• L'ordre compte lors d'une vente. Si une cession et un changement de résidence tombent la même année, l'ordre des deux événements peut modifier sensiblement le résultat : c'est une conversation à avoir avant la vente et non après.

Le malentendu qui coûte le plus cher

Un visa de résidence aux Émirats ne fait pas à lui seul de vous un résident fiscal des Émirats. La résidence fiscale est un statut distinct, avec ses propres exigences de nombre de jours et de substance, généralement formulées autour de la présence effective et d'un foyer documenté, et elle est attestée par un certificat délivré sur demande. Tant que les jours ne se sont pas réellement déplacés et que les anciennes attaches n'ont pas été réellement rompues, les obligations dans le pays d'où vous venez se poursuivent. La plupart de ceux qui se trompent ne fraudent rien ; ils ont simplement supposé que le visa remplissait un rôle pour lequel il n'a jamais été conçu.

Texte fondé sur le cadre fiscal des Émirats arabes unis, les frais du Land Department et la distinction entre résidence et résidence fiscale. Il ne s'agit pas d'un conseil fiscal : la moitié de la question qui compte se règle là où vous êtes résident.