Налогов в ОАЭ нет: что платит владелец недвижимости вместо них

«В Дубае нет налогов» — первое, что слышит иностранный покупатель, и последнее, что он проверяет. Это в целом правда, но не вся картина: отсутствие привычных налогов реально, расходы, которые встают на их место, тоже реальны, а часть вопроса, которая действительно может стоить денег, обычно решается за несколько тысяч километров от Дубая.

Чего действительно нет

• Нет подоходного налога с физлиц. Арендный доход с квартиры, которой вы владеете как физическое лицо, здесь не облагается налогом — и это во многом объясняет доходность аренды в Дубае. В Лондоне предельная ставка на тот же доход доходит до 45%.
• Нет ежегодного налога на недвижимость. Регулярного сбора за сам факт владения не существует.
• Нет налога на прирост капитала для физлица. Продажа с прибылью в ОАЭ налогом не облагается.
• Нет налога на наследство. Наследственная масса здесь не облагается налогом, какой бы ни была её стоимость.

Что стоит на их месте

• Сбор Земельного департамента 4% от суммы сделки. Это основная статья расходов при покупке, и платится она в начале, наличными.
• Регистрационные и административные сборы рядом с ним — офис доверительного управления, оформление титула, фиксированные платежи.
• Сервисный сбор — каждый год, пока вы владеете объектом. Утверждается по каждому зданию отдельно, это крупнейшая постоянная статья расходов владения, и именно она отличает две на первый взгляд одинаковые покупки при владении на протяжении десяти лет.
• Муниципальный сбор за жильё, который рассчитывается от арендной стоимости и взимается через счёт за коммунальные услуги, а не выставляется отдельным налогом на недвижимость.

Арифметика отсюда простая, и её стоит проделать один раз: юрисдикция без ежегодного налога на недвижимость и со входным сбором 4% дёшева во владении и дорога на входе — это вознаграждает долгое удержание объекта и наказывает частую перепродажу. Это противоположно структуре большинства европейских рынков, и это должно менять то, как считается экономика покупки.

НДС и граница, которая имеет значение

Коммерческая недвижимость облагается НДС 5%, жилая — нет. Граница проходит между классами активов, а не между покупателями, и стоит заранее уточнить, к какой стороне относится конкретный юнит: сервисный или отельно управляемый объект не становится жилым автоматически для этой цели, и ответ должен быть в бюджете сделки, а не сюрпризом при расчёте. НДС также появляется в услугах вокруг сделки: комиссия агентства, сборы доверительного управляющего и подобное указываются с пометкой «плюс НДС».

Корпоративный налог и когда он касается владельца

Корпоративный налог 9% применяется к прибыли бизнеса выше порога. Как правило, он не касается физлица, сдающего в аренду квартиру, которой владеет лично, — доход не становится прибылью бизнеса просто потому, что это арендная плата. Вопрос становится актуальным, если объект оформлен на компанию или если сдача в аренду выросла в операцию с лицензией, сотрудниками и несколькими юнитами. Эту границу стоит заранее прояснить с квалифицированным специалистом, поскольку она определяется формой деятельности, а не количеством квартир.

Часть вопроса, которая решается дома

• Страна вашего налогового резидентства может облагать то, что не облагает ОАЭ — арендный доход и прибыль от продажи, посчитанные по своим правилам и в своей валюте.
• Сама недвижимость редко становится поводом для отчётности — им становятся деньги. Большинство юрисдикций требуют раскрытия информации об иностранных счетах и полученном доходе, а значит покупка «тихо» ничего не упрощает: вопросы приходят по платежам, а не по квадратным метрам.
• Автоматический обмен информацией о финансовых счетах теперь охватывает ОАЭ. Планируйте исходя из того, что счёт виден, — потому что он виден.
• При продаже важна последовательность. Если продажа и смена налогового резидентства приходятся на один год, порядок этих двух событий может существенно изменить результат — это разговор, который нужно провести до продажи, а не после.

Заблуждение, которое обходится дороже всего

Виза резидента ОАЭ сама по себе не делает вас налоговым резидентом ОАЭ. Налоговое резидентство — отдельный статус со своими требованиями к количеству дней и реальному присутствию, обычно строится вокруг фактического нахождения в стране и подтверждённого жилья, и подтверждается сертификатом, который выдаётся по заявлению. Пока дни фактически не «набежали», а прежние связи не разорваны, обязательства в стране, откуда вы приехали, продолжают действовать. Большинство людей, ошибающихся в этом, ничего не скрывают — они просто решили, что виза делает работу, для которой она никогда не предназначалась.

По материалам налоговой системы ОАЭ, сборов Земельного департамента и различия между резидентством по визе и налоговым резидентством. Это не налоговая консультация: важная половина вопроса решается там, где вы являетесь резидентом.