Prescott Real Estate Development: Neubau, bepreist gegen zwanzig Jahre alte Nachbarn

Prescott Real Estate Development baut in Arjan und Discovery Gardens. Letzteres ist ein etabliertes Viertel voller niedriger Mietwohnungen, die vor zwei Jahrzehnten entstanden – und ein Neubau in einem solchen Viertel wirft eine Frage auf, die in einem neuen Viertel nicht auftaucht.

Wer ist die Konkurrenz?

• Ein Mieter vergleicht die Gesamtkosten, nicht das Baujahr. Eine zwanzig Jahre alte Wohnung zu deutlich niedrigerer Miete ist eine reale Alternative, besonders in einem preissensiblen Segment.
• Neubauten erzielen einen Aufschlag – bessere Technik, bessere Ausstattung, keine Überraschungen bei der Instandhaltung. Doch der Aufschlag ist ein Prozentsatz auf die Miete des Altbestands, keine eigenständige Zahl, und der Altbestand setzt die Basis.
• Die Basis bewegt sich langsam. Etablierte Mietviertel mit großem Angebot haben träge Mieten, was begrenzt, wie weit Ihr Aufschlag reichen kann.
• Die Obergrenze setzt also das Viertel, nicht Ihr Gebäude. Rechnen Sie die Miete als „Miete des Altbestands plus realistischer Aufschlag“ und prüfen Sie den Aufschlag anhand aktueller Inserate anderer Neubauten im selben Viertel.

Was bringt der Altbestand außerdem?

Er ist nicht nur eine Einschränkung – ein etabliertes Viertel hat gegenüber einem neuen echte Vorteile:

• Bereits vorhandene Infrastruktur – Geschäfte, Kliniken, Schulen und Verkehrsanbindung, in Betrieb statt geplant.
• Bewiesene Nachfrage. Zwanzig Jahre durchgehende Belegung sind ein stärkeres Signal als jede Prognose für ein ungetestetes Viertel.
• Überprüfbare Daten. Mieten, Leerstandsquoten und Preisverläufe sind verfügbar.
• Etablierte Mieterkreise, die das Viertel kennen und zu ihm zurückkehren.

Was ist zu prüfen?

• Erzielte Mieten des Altbestands und der neuesten Gebäude im Viertel, beide aus aktuellen Inseraten. Die Lücke zwischen ihnen ist Ihr realistischer Aufschlag.
• Wie viele neue Einheiten in der Nähe im gleichen Zeitraum fertig werden, denn neues Angebot konkurriert am direktesten mit neuem Angebot.
• Service Charge in den fertigen Gebäuden des Bauträgers, mit Historie. Bei bescheidener Miete ist sie ein großer Teil des Nettoeinkommens.
• Entfernung zur Metro, die in diesen Vierteln sichtbar die Miete treibt.
• Escrow, Oqood, Generalunternehmer und Rechtsbehelf bei Verzug.
• Ein besichtigtes fertiges Gebäude, für Ausstattung und Gemeinschaftsflächen.

Für wen eignet es sich?

• Renditeinvestoren, die die Miete gegen den vorhandenen Bestand des Viertels gerechnet haben statt gegen die Projektion des Bauträgers.
• Einsteiger, die einen Neubau in einem Viertel wollen, das bereits funktioniert.
• Nicht für Käufer, die erwarten, dass Neubaumieten unabhängig davon sind, was die Nachbarn verlangen.

Grundlage sind das Register des Dubai Land Department und aktuelle Mietinserate der Viertel.