Prescott Real Estate Development: immobili nuovi con prezzi ancorati a vicini di vent'anni

Prescott Real Estate Development costruisce ad Arjan e Discovery Gardens. Il secondo è un quartiere consolidato pieno di edifici bassi in affitto costruiti due decenni fa, e inserire un edificio nuovo in un quartiere così pone una domanda che in uno nuovo non si presenta.

La concorrenza è il patrimonio vecchio

• Un inquilino confronta il costo totale, non l'anno di costruzione. Un appartamento di vent'anni a un canone nettamente inferiore è un'alternativa concreta, in particolare in un segmento sensibile al prezzo.
• Gli edifici nuovi spuntano davvero un premio: impianti migliori, finiture migliori, nessuna sorpresa di manutenzione. Ma il premio è una percentuale sul canone del patrimonio vecchio, non un numero indipendente, e il vecchio fissa la base.
• La base si muove lentamente. I quartieri in affitto consolidati con grande offerta hanno canoni vischiosi, il che limita fin dove può arrivare il vostro premio.
• Quindi il tetto lo fissa il quartiere, non il vostro edificio. Modellate il canone come «il canone del patrimonio vecchio più un premio realistico» e verificate quel premio rispetto agli annunci attivi di altri edifici nuovi nello stesso quartiere.

Che cosa dà anche il patrimonio vecchio

Non è solo un vincolo: un quartiere consolidato ha vantaggi reali rispetto a uno nuovo.

• Servizi che esistono già: negozi, ambulatori, scuole e trasporti, in funzione anziché pianificati.
• Domanda dimostrata. Vent'anni di occupazione continua sono un segnale più forte di qualsiasi proiezione su un quartiere non ancora messo alla prova.
• Dati verificabili. Canoni, tassi di sfitto e storico dei prezzi sono tutti disponibili.
• Bacini di inquilini consolidati che conoscono il quartiere e vi ritornano.

Che cosa verificare

• I canoni ottenuti dal patrimonio vecchio e dagli edifici più recenti del quartiere, entrambi dagli annunci attivi. Lo scarto tra i due è il vostro premio realistico.
• Quante unità nuove vengono completate nei dintorni nello stesso periodo, perché la nuova offerta compete soprattutto con la nuova offerta.
• Le spese condominiali negli edifici già consegnati dal developer, con lo storico. Rispetto a un canone modesto sono una quota elevata del reddito netto.
• La distanza dalla metropolitana, che in questi quartieri incide visibilmente sul canone.
• Escrow, Oqood, appaltatore e rimedio per il ritardo.
• Un edificio consegnato visitato, per le finiture e le parti comuni.

A chi si adatta

• Gli investitori orientati al rendimento che hanno modellato il canone rispetto al patrimonio esistente del quartiere anziché rispetto alla proiezione del developer.
• Gli acquirenti alla prima casa che vogliono un nuovo in un quartiere che già funziona.
• Non a chi si aspetta che i canoni del nuovo siano indipendenti da quanto chiedono i vicini.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e degli annunci di locazione attivi per i quartieri.