Prescott Real Estate Development: новостройка против двадцатилетних соседей

Prescott Real Estate Development строит в Арджане и в Discovery Gardens. Второй — сложившийся район, полный малоэтажного арендного фонда двадцатилетней давности, и постановка нового дома в такой район поднимает вопрос, которого в новом районе не возникает.

Ваш конкурент — старый фонд

• Арендатор сравнивает суммарную стоимость, а не год постройки. Двадцатилетняя квартира заметно дешевле — это живая альтернатива, особенно в чувствительном к цене сегменте.
• Новые дома действительно берут премию — лучше инженерия, лучше отделка, нет сюрпризов по обслуживанию. Но премия это процент НАД ставкой старого фонда, а не самостоятельная цифра, и базу задаёт старый фонд.
• База двигается медленно. В сложившихся арендных районах с большим предложением ставки вязкие, и это ограничивает, насколько далеко растянется ваша премия.
• Значит, потолок задаёт район, а не ваш дом. Считайте ставку как «аренда старого фонда плюс реалистичная премия» и проверьте эту премию по живым объявлениям других новых домов того же района.

Что старый фонд вам при этом даёт

Это не только ограничение — у сложившегося района есть настоящие плюсы перед новым:

• Инфраструктура уже есть — магазины, клиники, школы, транспорт: работают, а не запланированы.
• Доказанный спрос. Двадцать лет непрерывной заселённости — сигнал сильнее любой проекции про непроверенный район.
• Проверяемые данные: ставки, простои и история цен доступны.
• Сложившийся круг арендаторов, который знает район и возвращается в него.

Что проверить

• Ставки старого фонда и самых новых домов района — обе по живым объявлениям. Разрыв между ними и есть ваша реалистичная премия.
• Сколько новых квартир сдаётся рядом в те же годы: новое предложение конкурирует с новым напрямую.
• Взнос в сданных домах застройщика, с историей: при скромной аренде это большая доля чистого дохода.
• Расстояние до метро, которое в этих районах заметно двигает ставку.
• Эскроу, Oqood, подрядчика и пункт о просрочке.
• Сданный дом, лично — отделка и общие зоны.

Кому подходит

• Инвесторам под доходность, которые посчитали ставку от существующего фонда района, а не от проекции застройщика.
• Покупателям начального уровня, которым нужна новостройка в районе, который уже работает.
• Не подходит тому, кто считает, что ставка новостройки не зависит от того, сколько просят соседи.

По данным реестра Земельного департамента и живых объявлений по районам.