Prescott Real Estate Development: nowe zasoby wyceniane na tle dwudziestoletnich sąsiadów

Prescott Real Estate Development buduje w Arjan i Discovery Gardens. Druga z tych dzielnic jest ugruntowana i pełna niskich lokali na wynajem sprzed dwóch dekad — a wprowadzenie nowego budynku do takiej dzielnicy rodzi pytanie, które w nowej dzielnicy nie występuje.

Waszą konkurencją są stare zasoby

• Najemca porównuje całkowity koszt, a nie rok budowy. Dwudziestoletnie mieszkanie przy wyraźnie niższym czynszu to realna alternatywa, zwłaszcza w segmencie wrażliwym na cenę.
• Nowe budynki zapewniają premię — lepsze instalacje, lepsze wykończenie, brak niespodzianek remontowych. Ale premia to procent ponad czynsz starych zasobów, a nie niezależna liczba, a to stare zasoby wyznaczają bazę.
• Baza porusza się powoli. Ugruntowane dzielnice najmu z dużą podażą mają czynsze lepkie, co ogranicza, jak daleko może sięgnąć Państwa premia.
• Sufit wyznacza więc dzielnica, a nie Państwa budynek. Modelujcie czynsz jako „czynsz starych zasobów plus realistyczna premia” i zestawcie tę premię z aktualnymi ogłoszeniami innych nowych budynków w tej samej dzielnicy.

Co dają też stare zasoby

To nie tylko ograniczenie — ugruntowana dzielnica ma realne przewagi nad nową:

• Infrastruktura, która już istnieje — sklepy, przychodnie, szkoły i transport, działające, a nie planowane.
• Sprawdzony popyt. Dwadzieścia lat nieprzerwanego zasiedlenia to silniejszy sygnał niż jakakolwiek prognoza dla dzielnicy, która nie została wystawiona na próbę.
• Weryfikowalne dane. Czynsze, wskaźniki pustostanów i historia cen są dostępne.
• Ugruntowane pule najemców, którzy znają dzielnicę i do niej wracają.

Co sprawdzić

• Osiągane czynsze starych zasobów i najnowszych budynków w dzielnicy, oba z aktualnych ogłoszeń. Różnica między nimi to Państwa realistyczna premia.
• Ile nowych lokali zostanie ukończonych w pobliżu w tym samym okresie, bo nowa podaż konkuruje z nową podażą najbardziej bezpośrednio.
• Opłata serwisowa w oddanych budynkach dewelopera, wraz z historią. Przy skromnym czynszu stanowi ona dużą część dochodu netto.
• Odległość do metra, która w tych dzielnicach wyraźnie napędza czynsz.
• Escrow, Oqood, wykonawca i środek zaradczy z tytułu opóźnienia.
• Odwiedzony oddany budynek, by ocenić wykończenie i części wspólne.

Dla kogo to jest

• Inwestorzy nastawieni na rentowność, którzy zamodelowali czynsz względem istniejących zasobów dzielnicy, a nie względem prognozy dewelopera.
• Kupujący na start, którzy chcą nowego budynku w dzielnicy, która już działa.
• Nie dla kupującego, który oczekuje, że czynsze w nowym budynku będą niezależne od tego, ile żądają sąsiedzi.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i aktualnych ogłoszeń najmu w tych dzielnicach.