Einzelhandel wächst dort, wo es niemand erwartet hat: International City, JVC, Majan und Arjan

Die Transaktionsstatistik zu Einzelhandelsflächen in Dubai zeichnet ein unerwartetes Bild: Die Aktivität führen nicht Prestigeadressen an, sondern Viertel mit massenhafter Wohnbebauung – International City, Jumeirah Village Circle, Majan, Arjan.

Warum

Das Wachstum der Transaktionszahlen an diesen Standorten hängt direkt mit der Ausdehnung der Wohnquartiere und neuen Fertigstellungen zusammen. Sobald ein Quartier mehrere tausend Einwohner hat, entsteht stetige Nachfrage nach dem, was man täglich braucht: Lebensmittel, Apotheke, Wäscherei, Café, Friseur, Handyladen.

Dieser Einzelhandel konkurriert nicht mit den Malls, sondern ergänzt sie. Für größere Einkäufe fährt der Bewohner in die Mall; für Brot und Medikamente geht er einfach nach unten.

Was das für Investoren bedeutet

• Der Mieter aus der Nachbarschaft ist stabiler, als er aussieht. Eine Apothekenkette oder ein Minimarkt zieht langfristig ein und geht bei der ersten Marktschwäche nicht wieder.
• Die Renditen sind hier höher als an Vorzeigelagen – gerade weil der Einstieg günstiger und der Mietstrom stabil ist.
• Entscheidend sind Dichte und Entwicklungsstand des Quartiers. Eine Einheit in einem Viertel, das noch gebaut wird, steht leer, bis die Gebäude ringsum bezogen sind.

Was beim Kauf zu prüfen ist

• Wie viele Menschen bereits in Gehweite wohnen – nicht, wie viele Wohnungen gebaut wurden.
• Der bestehende Mieter und die Laufzeit des Mietvertrags. Eine fertige Einheit mit Kettenmieter und langem Vertrag ist ein grundlegend anderes Objekt als ein leerer Rohbau.
• Die erste Reihe im Quartier: Ein Platz auf dem Weg an einem Wohnhauseingang vorbei funktioniert besser als eine formal sichtbarere Einheit an einer Umgehungsstraße.
• Die Nettorendite nach Abzug der Service Charge, nicht die ausgewiesene Bruttorendite.