Le commerce de détail progresse là où personne ne l'attendait : International City, JVC, Majan et Arjan

Les statistiques de transactions sur les locaux commerciaux de Dubaï donnent un tableau inattendu : l'activité n'est pas menée par les adresses de prestige, mais par les quartiers de construction résidentielle de masse : International City, Jumeirah Village Circle, Majan, Arjan.

Pourquoi

La hausse du nombre de transactions dans ces secteurs est directement liée à l'extension des quartiers résidentiels et aux nouvelles livraisons d'immeubles. Dès qu'un quartier compte plusieurs milliers d'habitants, une demande régulière apparaît pour ce dont les gens ont besoin chaque jour : épicerie, pharmacie, pressing, café, coiffeur, boutique de téléphonie.

Ce type de commerce ne concurrence pas les centres commerciaux, il les complète. Pour un gros achat, l'habitant se rend au centre commercial ; pour le pain et les médicaments, il descend en bas de chez lui.

Ce que cela signifie pour un investisseur

• Le locataire de commerce de proximité est plus solide qu'il n'y paraît. Une chaîne de pharmacies ou un supermarché de quartier s'installe pour longtemps et ne part pas à la première secousse du marché.
• Les rendements sont ici plus élevés que dans les emplacements vitrines, précisément parce que l'entrée est moins chère et le flux locatif stable.
• Le paramètre clé est la densité et le stade d'avancement du quartier. Un local dans un quartier encore en construction restera vide tant que les immeubles alentour ne seront pas occupés.

Que vérifier à l'achat

• Combien de personnes vivent déjà à distance de marche, et non combien d'appartements ont été construits.
• Le locataire en place et la durée du bail. Un local fini avec un locataire d'enseigne sous bail long est un actif fondamentalement différent d'un local brut vide.
• L'emplacement en première ligne dans le quartier : une place sur le trajet devant l'entrée d'une résidence fonctionne mieux qu'un local formellement plus visible sur une voie de contournement.
• Le rendement net après charges de copropriété, et non le rendement brut affiché.