Il retail cresce dove nessuno se lo aspettava: International City, JVC, Majan e Arjan

Le statistiche sulle compravendite di unità commerciali a Dubai offrono un quadro inatteso: a guidare l'attività non sono gli indirizzi di prestigio, ma i quartieri di edilizia residenziale di massa: International City, Jumeirah Village Circle, Majan, Arjan.

Perché

La crescita del numero di compravendite in queste zone è legata direttamente all'espansione delle comunità residenziali e al completamento di nuovi edifici. Non appena una comunità conta alcune migliaia di residenti, compare una domanda costante di ciò che serve ogni giorno: alimentari, farmacia, lavanderia, caffè, parrucchiere, negozio di telefonia.

Questo tipo di retail non fa concorrenza ai centri commerciali: li completa. Per un acquisto importante il residente va al centro commerciale; per il pane e le medicine scende di sotto.

Che cosa significa per un investitore

• L'inquilino commerciale di quartiere è più stabile di quanto sembri. Una catena di farmacie o un minimarket si insedia per lungo tempo e non se ne va alla prima oscillazione del mercato.
• I rendimenti qui sono più alti che nelle posizioni di vetrina, proprio perché l'ingresso costa meno e il flusso locativo è stabile.
• Il parametro chiave è la densità e la fase di sviluppo della comunità. Un'unità in un quartiere ancora in costruzione resterà vuota finché gli edifici intorno non saranno abitati.

Che cosa verificare all'acquisto

• Quante persone vivono già a distanza pedonale, non quanti appartamenti sono stati costruiti.
• L'inquilino attuale e la durata del contratto. Un'unità finita con un inquilino di catena e un contratto lungo è un asset radicalmente diverso da un guscio vuoto.
• Il fronte strada all'interno della comunità: un punto sul percorso davanti all'ingresso di un complesso residenziale funziona meglio di un'unità formalmente più visibile su una strada di circonvallazione.
• Il rendimento netto dopo le spese condominiali, non quello lordo dichiarato.