Handel detaliczny rośnie tam, gdzie nikt się tego nie spodziewał: International City, JVC, Majan i Arjan

Statystyki transakcji lokalami handlowymi w Dubaju dają zaskakujący obraz: przodują nie prestiżowe adresy, lecz dzielnice masowej zabudowy mieszkaniowej — International City, Jumeirah Village Circle, Majan, Arjan.

Dlaczego

Wzrost liczby transakcji w tych lokalizacjach jest bezpośrednio związany z rozrastaniem się osiedli i oddawaniem nowych budynków. Gdy w osiedlu mieszka kilka tysięcy osób, pojawia się stały popyt na to, czego ludzie potrzebują codziennie: artykuły spożywcze, aptekę, pralnię, kawiarnię, fryzjera, sklep z telefonami.

Taki handel nie konkuruje z centrami handlowymi — uzupełnia je. Na duże zakupy mieszkaniec jedzie do centrum handlowego; po chleb i leki schodzi na dół.

Co to oznacza dla inwestora

• Najemca handlowy w sąsiedztwie jest stabilniejszy, niż się wydaje. Sieć aptek lub minimarket wprowadza się na długo i nie odchodzi przy pierwszym wahnięciu rynku.
• Stopy zwrotu są tu wyższe niż w lokalizacjach reprezentacyjnych — właśnie dlatego, że wejście jest tańsze, a strumień czynszów stabilny.
• Kluczowy parametr to gęstość zaludnienia i etap rozwoju osiedla. Lokal w dzielnicy, która wciąż się buduje, będzie stał pusty, dopóki nie zasiedlą się otaczające go budynki.

Co sprawdzić przy zakupie

• Ilu ludzi mieszka już w zasięgu spaceru — a nie ile mieszkań zbudowano.
• Obecny najemca i okres najmu. Gotowy lokal z najemcą sieciowym na długiej umowie to zasadniczo inne aktywo niż pusta powłoka.
• Pierwsza linia w obrębie osiedla: miejsce na trasie obok wejścia do budynków mieszkalnych działa lepiej niż formalnie bardziej widoczny lokal przy obwodnicy.
• Stopa zwrotu netto po opłacie serwisowej, a nie deklarowana brutto.