Seven Tides: Hotelapartments auf der Palm und was Ihnen tatsächlich gehört

Seven Tides ist vor allem für Gebäude auf der Palm Jumeirah bekannt, die unter Hotelmarken betrieben werden. Allein diese Tatsache – ein Betreiber im Gebäude – verändert das Wesen der Immobilie stärker als jedes andere Merkmal, und gerade sie wird von Käufern am häufigsten missverstanden.

Drei verschiedene Produkte, die ähnlich aussehen

• Eine normale Wohnung. Sie gehört Ihnen, Sie vermieten sie, an wen Sie wollen, wählen den Vermittler selbst und behalten die Miete.
• Ein Serviced Apartment in einem betriebenen Gebäude. Die Einheit gehört Ihnen, aber das Gebäude wird nach Hotelstandard geführt, mit Hotelkosten, und Hausregeln können einschränken, wie Sie vermieten.
• Eine Hoteleinheit in einem Rental Pool. Ihr Einkommen ist ein Anteil an der Leistung des Pools, nicht Ihrer Einheit. Sie können sie womöglich nicht selbstständig vermieten, und Ihre eigene Nutzung kann durch den Vertrag begrenzt sein.

Klären Sie, welches der drei Produkte vor Ihnen liegt, bevor Sie über den Preis sprechen. Alles – Rendite, Finanzierung, Wiederverkauf, sogar die Frage, ob Sie selbst darin wohnen dürfen – folgt aus dieser Antwort.

Was betriebene Gebäude bieten

• Professionelles Management und ein gepflegtes Gebäude, was an einem Standort am Strand echte Arbeit ist.
• Zugang zur Nachfrage nach Kurzaufenthalten über den eigenen Vertrieb des Betreibers, den ein einzelner Eigentümer nicht erreicht.
• Ein möbliertes, standardisiertes Produkt, das keinen Einsatz von Ihnen verlangt.

Was sie kosten

• Hohe Nebenkosten. Hotelstandards sind teuer, und die Eigentümer zahlen jedes Jahr dafür, ob die Auslastung gut ist oder nicht.
• Die Marge des Betreibers, die vor Ihrem Anteil abgezogen wird.
• Ein engerer Käuferkreis beim Wiederverkauf. Einheiten in einem Rental Pool verkaufen sich an Investoren, die diese Struktur akzeptieren, und dieser Markt ist dünner als der für eine einfache Wohnung.
• Die Finanzierung ist schwieriger. Banken behandeln Hotel- und Pool-Einheiten anders als Wohnimmobilien, und für Nichtansässige können die Konditionen noch strenger sein.

Was zu prüfen ist

• Betreiber- und Rental-Pool-Vertrag vollständig – Aufteilung, Laufzeit, was bei Ablauf geschieht und was Sie mit Ihrer eigenen Einheit tun dürfen und was nicht.
• Tatsächliche Ausschüttungen der letzten Jahre, nach Abzug der Kosten, statt einer prognostizierten Rendite.
• Die Entwicklung der Nebenkosten.
• Alter und Zustand des Gebäudes. Ein großer Teil dieses Bestands wird auf dem Sekundärmarkt gehandelt und ist deutlich älter als ein Jahrzehnt – ein Gutachten und der Stand der Instandhaltungsrücklage sind ihr Geld wert.
• Ob eine Bank die Einheit finanziert, bevor Sie sich auf eine Finanzierung verlassen.

Für wen es passt

• Für Investoren, die Einnahmen ohne operative Beteiligung wollen und den Pool-Vertrag gelesen haben.
• Für Käufer, die eine Adresse auf der Palm wollen, zu einem niedrigeren Einstiegspreis als bei einer privaten Villa oder einer einfachen Wohnung derselben Größe.
• Nicht für Käufer, die Kontrolle über das Objekt wollen – Kontrolle ist genau das, was hier aufgegeben wird.

Grundlage: Transaktionsregister des Dubai Land Department und übliche Betriebspraxis bei Hotelresidenzen.