Seven Tides: appartamenti alberghieri sulla Palm e che cosa si possiede davvero

Seven Tides è nota soprattutto per edifici sulla Palm Jumeirah gestiti con marchi alberghieri. Questo unico fatto, la presenza di un operatore nell'edificio, cambia la natura dell'immobile più di qualsiasi altra caratteristica ed è ciò che gli acquirenti più spesso fraintendono.

Tre prodotti diversi che si assomigliano

• Un appartamento normale. Lo si possiede, lo si affitta a chi si vuole, si sceglie l'agente e si incassa il canone.
• Un serviced apartment in un edificio gestito. Si possiede l'unità, ma l'edificio funziona con standard e costi alberghieri, e le regole interne possono limitare il modo di affittarla.
• Una hotel unit in un rental pool. Il reddito è una quota della performance del pool, non della propria unità. Potrebbe non essere possibile affittarla in modo indipendente, e l'uso personale può essere limitato dal contratto.

Stabilite quale dei tre avete davanti prima di parlare di prezzo. Tutto (rendimento, finanziamento, rivendita, perfino la possibilità di soggiornarvi personalmente) discende da questa risposta.

Che cosa offrono gli edifici gestiti

• Gestione professionale e un edificio mantenuto, il che su un sito fronte mare è un lavoro reale.
• Accesso alla domanda di soggiorni brevi attraverso la distribuzione dell'operatore, che un singolo proprietario non può eguagliare.
• Un prodotto arredato e standardizzato che non richiede alcun impegno da parte del proprietario.

Quanto costano

• Una spesa condominiale elevata. Gli standard alberghieri sono costosi, e i proprietari li pagano ogni anno, che l'occupazione sia buona o no.
• Il margine dell'operatore, prelevato prima della quota del proprietario.
• Un bacino di acquirenti più ristretto alla rivendita. Le unità legate a un rental pool si vendono a investitori che accettano quella struttura, e quel mercato è più sottile di quello di un appartamento semplice.
• Il finanziamento è più difficile. Le banche trattano le unità alberghiere e in pool diversamente da quelle residenziali, e per i non residenti le condizioni possono essere ancora più rigide.

Che cosa verificare

• Gli accordi di gestione e di rental pool per intero: la ripartizione, la durata, che cosa accada alla scadenza e che cosa si possa o non si possa fare con la propria unità.
• Le distribuzioni effettive degli ultimi anni, al netto degli oneri, anziché un rendimento stimato.
• Lo storico della spesa condominiale.
• Età e condizioni dell'edificio. Gran parte di questo patrimonio si scambia sul mercato secondario e ha ben oltre un decennio di vita: una perizia e la situazione del fondo di riserva valgono il loro costo.
• Se una banca finanzierà l'acquisto, prima di farvi affidamento.

A chi si rivolge

• A un investitore che vuole reddito senza alcun coinvolgimento operativo e ha letto l'accordo di pool.
• A chi vuole un indirizzo sulla Palm a un prezzo d'ingresso inferiore a quello di una villa privata o di un appartamento semplice della stessa metratura.
• Non a chi vuole il controllo dell'immobile: il controllo è proprio ciò di cui qui si fa a meno.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e della prassi consolidata della gestione di residenze alberghiere.