Seven Tides: apartamenty hotelowe na Palm i co naprawdę Państwo posiadają

Seven Tides jest najbardziej znany z budynków na Palm Jumeirah prowadzonych pod markami hotelowymi. Ten jeden fakt — operator w budynku — zmienia charakter aktywa bardziej niż jakakolwiek inna cecha i to właśnie jego kupujący najczęściej źle rozumieją.

Trzy różne produkty, które wyglądają podobnie

• Zwykłe mieszkanie. Jest Państwa, wynajmują je Państwo komu chcą, wybierają agenta i zatrzymują czynsz.
• Apartament z obsługą w budynku prowadzonym przez operatora. Lokal jest Państwa, ale budynek działa według standardów hotelowych z kosztami hotelowymi, a regulamin może ograniczać sposób wynajmu.
• Jednostka hotelowa w puli najmu. Dochód to udział w wynikach puli, a nie Państwa lokalu. Samodzielny wynajem może być niemożliwy, a własne korzystanie może być ograniczone umową.

Proszę ustalić, który z tych trzech wariantów mają Państwo przed sobą, zanim zacznie się rozmowa o cenie. Wszystko — rentowność, finansowanie, odsprzedaż, a nawet to, czy można samemu w nim zamieszkać — wynika z tej odpowiedzi.

Co dają budynki prowadzone przez operatora

• Profesjonalne zarządzanie i utrzymany budynek, co na terenie przy plaży jest realną pracą.
• Dostęp do popytu na krótkie pobyty przez własną dystrybucję operatora, której pojedynczy właściciel nie dorówna.
• Umeblowany, ustandaryzowany produkt, który nie wymaga Państwa zaangażowania.

Ile to kosztuje

• Wysoka opłata serwisowa. Standard hotelowy jest drogi, a właściciele płacą za niego co roku, niezależnie od obłożenia.
• Marża operatora, pobierana przed Państwa udziałem.
• Węższa pula kupujących przy odsprzedaży. Jednostki związane z pulą najmu sprzedają się inwestorom akceptującym tę strukturę, a ten rynek jest cieńszy niż rynek zwykłych mieszkań.
• Finansowanie jest trudniejsze. Banki traktują jednostki hotelowe i pulowe inaczej niż mieszkaniowe, a warunki dla nierezydentów mogą być jeszcze ostrzejsze.

Co sprawdzić

• Umowy operatorską i puli najmu w całości — podział, okres, co dzieje się po wygaśnięciu i co wolno, a czego nie wolno robić z własnym lokalem.
• Faktyczne wypłaty z ostatnich lat, po opłatach, a nie prognozowaną rentowność.
• Historia opłat serwisowych.
• Wiek i stan budynku. Znaczna część tej zabudowy jest w obrocie wtórnym i ma ponad dziesięć lat — ekspertyza i stan funduszu rezerwowego są warte swojej ceny.
• Czy bank udzieli kredytu, zanim zaczną Państwo na niego liczyć.

Dla kogo

• Dla inwestora, który chce dochodu bez zaangażowania operacyjnego i przeczytał umowę puli.
• Dla kupujących, którzy chcą adresu na Palm przy niższej cenie wejścia niż prywatna willa lub zwykłe mieszkanie tej samej wielkości.
• Nie dla kupującego, który chce kontroli nad aktywem — kontrola jest tu właśnie tym, co się oddaje.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department i standardowej praktyki operowania rezydencjami hotelowymi.