Warum der Zahlungsplan wichtiger ist als der Preis: 40 % gegen 80 % halbiert die Rendite
Die Aufmerksamkeit gilt Renderings, Lage und Listenpreis. Für einen Anleger steht eine andere Zeile an erster Stelle — und die Rechnung dazu ist unerbittlich.
Beim Durchsehen der Unterlagen eines Bauträgers gilt die Aufmerksamkeit den Renderings, der Lage und dem Endpreis. Für einen Anleger sollte eine andere Zeile an erster Stelle stehen: der Zahlungsplan.
Die Rechnung an einem einfachen Beispiel
Angenommen, die Immobilie gewinnt während der Bauzeit 10 % an Wert. Dann kommt es darauf an, wie viel Sie bereits eingezahlt haben.
- 40 % gezahlt: Ein Wertzuwachs von 10 % auf den vollen Preis ergibt 25 % auf das eingesetzte Geld.
- 80 % gezahlt: Derselbe Zuwachs ergibt 12,5 %.
Dieselbe Immobilie, derselbe Markt, ein doppelter Unterschied — allein wegen der Zahlungsstruktur.
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Was daraus folgt
Wenn das Ziel ein Weiterverkauf vor der Übergabe ist, zählt ein weicher Zahlungsplan mehr als ein Rabatt. Eine Struktur von 40/60 oder 50/50 lässt das Kapital bei Ihnen; 80/20 steckt es in den Bau.
Daraus ergibt sich eine nicht offensichtliche Schlussfolgerung: Die größten Bauträger mit den zuverlässigsten Projekten haben oft harte Pläne — 70/30 und 80/20. Für einen Selbstnutzer ist das kein Problem; für einen Anleger, der einen Weiterverkauf plant, ist es eine echte Einschränkung der Flexibilität. Zuverlässigkeit und Rendite auf das eingesetzte Kapital ziehen hier in verschiedene Richtungen.
So rechnen Sie richtig
- Addieren Sie alles, was Sie vor der Schlüsselübergabe zahlen, einschließlich der Registrierungsgebühr.
- Teilen Sie den erwarteten Zuwachs durch diese Summe, nicht durch den Preis der Immobilie.
- Prüfen Sie, ob eine Abtretung (Assignment) zulässig ist und ab welchem Zeitpunkt: Bei manchen Bauträgern schließt sich das Zeitfenster Monate vor der Übergabe.
- Berücksichtigen Sie die Ausstiegskosten: die Abtretungsgebühr, die Registrierungsgebühr des Käufers, die Provision.
Und behalten Sie die andere Seite im Blick: Ein weicher Zahlungsplan bedeutet in der Regel einen höheren Preis pro Quadratfuß. Projekte müssen stets nach beiden Parametern zugleich verglichen werden, nie nach nur einem.