Perché il piano di pagamento conta più del prezzo: 40 % contro 80 % dimezza il rendimento

Scorrendo i materiali di un costruttore, l'attenzione va ai rendering, alla posizione e al prezzo finale. Per un investitore dovrebbe venire prima un'altra riga: il piano di pagamento.

L'aritmetica su un esempio semplice

Poniamo che durante la costruzione l'immobile si rivaluti del 10 %. Tutto dipende allora da quanto avete già versato.

• 40 % versato: un guadagno del 10 % sul prezzo pieno produce il 25 % sul denaro effettivamente impegnato.
• 80 % versato: lo stesso guadagno produce il 12,5 %.

Stesso immobile, stesso mercato, una differenza del doppio: solo per via della struttura dei pagamenti.

Che cosa ne consegue

Se l'obiettivo è la rivendita prima della consegna, un piano di pagamento morbido conta più di uno sconto. Una struttura 40/60 o 50/50 lascia il capitale a voi; la 80/20 lo immette nel cantiere.

Ne deriva una conclusione non ovvia: i costruttori più grandi, con i progetti più affidabili, spesso hanno piani rigidi, 70/30 e 80/20. Per chi compra per abitarci non è un problema; per un investitore che pianifica la rivendita è un limite reale alla flessibilità. Affidabilità e rendimento sul capitale impegnato qui vanno in direzioni opposte.

Come calcolare correttamente

• Sommate tutto ciò che pagate prima della consegna delle chiavi, compresa la tassa di registrazione.
• Dividete il guadagno atteso per questa somma, non per il prezzo dell'immobile.
• Verificate se la cessione del contratto è consentita e da quale momento: con alcuni costruttori la finestra si chiude mesi prima della consegna.
• Considerate il costo dell'uscita: la commissione di cessione, la tassa di registrazione dell'acquirente, la provvigione.

E non perdete di vista l'altro lato: un piano di pagamento morbido di solito significa un prezzo al piede quadrato più alto. I progetti vanno confrontati su entrambi i parametri insieme, mai su uno solo.