Почему график рассрочки важнее цены: 40% против 80% меняют доходность вдвое
При росте объекта на 10% инвестор, вложивший 40% стоимости, получает 25% на вложенный капитал, а вложивший 80% — только 12,5%. Один и тот же объект, одна и та же динамика цены, вдвое разный результат.
При просмотре материалов застройщика внимание уходит на рендеры, локацию и итоговую цену. Для инвестора первым должен идти другой пункт — график платежей.
Арифметика на простом примере
Допустим, объект подорожал на 10% за время строительства. Дальше всё решает то, сколько вы успели вложить.
- Оплачено 40% стоимости: прирост в 10% от полной цены даёт 25% на вложенные средства.
- Оплачено 80%: тот же прирост даёт 12,5%.
Объект один, рынок один, разница вдвое — исключительно из-за схемы платежей.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Что из этого следует
Если цель — перепродажа до сдачи, мягкая рассрочка важнее скидки. Схема 40/60 или 50/50 оставляет капитал у вас; схема 80/20 забирает его в стройку.
Отсюда неочевидный вывод: крупнейшие застройщики с самыми надёжными проектами часто держат жёсткие графики — 70/30 и 80/20. Для покупателя под себя это не проблема, а для инвестора на перепродажу — существенное ограничение гибкости. Надёжность и доходность на вложенный капитал здесь тянут в разные стороны.
Как считать правильно
- Сложите всё, что вносите до ключей — включая регистрационный сбор.
- Разделите ожидаемый прирост стоимости на эту сумму, а не на цену объекта.
- Проверьте, разрешена ли переуступка и с какого момента: у части застройщиков окно закрывается за месяцы до сдачи.
- Заложите расходы на выход: сбор за переуступку, регистрационный сбор покупателя, комиссию.
И держите в голове обратную сторону: мягкая рассрочка обычно означает более высокую цену за фут. Сравнивать проекты надо по обоим параметрам сразу, а не по одному.
По практике сравнения инвестиционных сценариев на рынке новостроек Дубая.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Чек-лист из шести критериев: как за десять минут оценить проект в Дубае
Рассрочка, застройщик, цена за фут, ликвидность, потенциал аренды и денежный поток после ипотеки. Разбираем рабочую методику балльной оценки объекта — с примерами реальных расчётов по четырём проектам.
ROI и ROE в недвижимости Дубая: почему это разные цифры и какая из них важнее
ROI считается от полной стоимости объекта, ROE — от реально вложенных денег. На рынке с рассрочкой после передачи ключей разница между ними двукратная. Разбираем на числах, где здесь настоящая выгода и где ловушка.
Доходность аренды 2026: Дубай против Лондона, Стамбула, Сингапура и Нью-Йорка
Валовая доходность аренды в Дубае в 2026 году — около 6,3–7,1%, в Стамбуле — 5–9%, в Лондоне и Сингапуре — 3–4%, в Нью-Йорке — 2,5–5%. Сравниваем доходность пяти мировых рынков и объясняем, почему налоговый режим меняет картину сильнее, чем ставка сама по себе.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.
Полный расчёт доходности: что остаётся после всех расходов сделки
Разбираем реальный расчёт по квартире за 5,6 млн дирхамов: регистрационный сбор, нотариус, комиссия брокера, сервисный сбор. Заявленная аренда 450 тысяч превращается в чистую доходность 6,73%, а не в те 8%, что получились бы делением одного числа на другое.
Четыре сделки с полными цифрами: сколько на самом деле принесла недвижимость Дубая
Разбираем реальные сделки 2011–2024 годов с указанием цены покупки, регистрационного сбора, арендного дохода, сервисных сборов и цены продажи. Возврат на вложенный капитал — от 79% до 473% в зависимости от срока владения.