The World Islands: eine Immobilie ohne Vergleichsobjekte bewerten

The World ist ein Archipel vor der Küste, größtenteils noch Sand, mit einigen wenigen entwickelten Inseln. Für Käufer ist nicht die Aussicht interessant, sondern dass hier fast jede übliche Methode versagt, den Kaufpreis zu bestimmen. Das lohnt sich durchzudenken, weil dieselben Lücken im Kleinen auch anderswo auftreten.

Was üblicherweise den Preis bestimmt

• Jüngste Verkäufe vergleichbarer Immobilien in der Nähe. Das ist die gesamte Grundlage der Bewertung, und sie braucht Wiederholung – viele im Wesentlichen gleiche Objekte, die regelmäßig den Besitzer wechseln.
• Eine Mietkennzahl, die den Vermögenswert in einen Einkommensstrom übersetzt und eine zweite, unabhängige Kontrolle liefert.
• Die eigene Bewertung der kreditgebenden Bank, eine dritte Meinung, hinter der Geld steht.

Warum keine der drei verfügbar ist

• Transaktionen sind selten, und jedes Objekt ist einzigartig. Zwei Inseln sind nicht vergleichbar wie zwei Wohnungen im selben Turm.
• Es gibt keinen Mietindex dafür, also keine Gegenprüfung über das Einkommen.
• Die Finanzierung ist begrenzt, was die Disziplin des Kreditgebers entfallen lässt und bedeutet, dass die meisten Käufer bar zahlen – ein viel kleinerer Kreis.
• Das Ergebnis: Der Preis ist, worauf sich ein Käufer und ein Verkäufer einigen, ohne äußeren Anker. Das ist kein Marktpreis im üblichen Sinn und sollte nicht als solcher behandelt werden.

Was stattdessen einzupreisen ist

• Illiquidität, ausdrücklich. Ein Vermögenswert, der Jahre zum Verkauf braucht, ist weniger wert als einer, der Wochen braucht. Das gehört als Abschlag in den Preis, nicht in eine Fußnote.
• Die vollen laufenden Kosten der Lage vor der Küste: Zugang per Boot, Seetransport von allem einschließlich Personal und Vorräten, Instandhaltung der maritimen Infrastruktur, Strom und Wasser sowie Sicherheit auf einer Insel mit wenigen Nachbarn. Das sind die wiederkehrenden Zahlen, und sie fallen an, ob Sie die Insel besuchen oder nicht.
• Die Abhängigkeit vom Fortschritt anderer. Zugang, Versorgung und Ruf hängen von der Entwicklung an anderer Stelle des Archipels ab, auf die Sie weder Einfluss noch einen Zeitplan haben.
• Eine Exit-Planung, in Jahren formuliert und ehrlich. Hängt sie davon ab, einen bestimmten Käufer zu finden, dann ist das der Plan.

Was zu prüfen ist

• Der Eigentumstitel, seine Form und genau, was er umfasst – das Land, das umgebende Wasser und die Zugangsrechte.
• Zulässige Nutzung und was gebaut werden darf, schriftlich.
• Wer Strom, Wasser und Zugang bereitstellt, auf welcher vertraglichen Grundlage und was geschieht, wenn dieser Betreiber ausfällt.
• Escrow-Konto und Lizenz bei allem, was im Bau ist.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die es als Kapitalanlage betrachten. Das ist ein Kauf aus Liebhaberei für jemanden, der genau das will und das Geld unbegrenzt darin lassen kann.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department und des veröffentlichten Status des Archipels.