The World Islands : évaluer un actif sans références comparables

The World est un archipel offshore, encore largement fait de sable, avec un petit nombre d'îles aménagées. Son intérêt pour un acheteur n'est pas la vue : c'est que presque toutes les méthodes habituelles pour décider de ce qu'il faut payer cessent de fonctionner ici. Cela mérite réflexion, car les mêmes lacunes apparaissent en miniature ailleurs.

Ce qui fixe normalement un prix

• Les ventes récentes de biens similaires à proximité. C'est tout le fondement de l'évaluation, et il faut de la répétition — beaucoup de biens à peu près identiques qui changent régulièrement de mains.
• Un loyer qui convertit l'actif en flux de revenus et offre un second contrôle indépendant.
• L'évaluation de la banque elle-même, troisième avis, appuyé par de l'argent.

Pourquoi aucun des trois n'est disponible

• Les transactions sont rares et chaque objet est unique. Deux îles ne sont pas comparables comme deux appartements d'une même tour.
• Il n'existe pas d'indice locatif pour cela, donc pas de contrôle par le revenu.
• Le financement est limité, ce qui supprime la discipline du prêteur et signifie que la plupart des acheteurs paient comptant — un cercle bien plus restreint.
• Résultat : le prix est ce dont conviennent un acheteur et un vendeur, sans point d'ancrage extérieur. Ce n'est pas un prix de marché au sens habituel, et il ne faut pas le traiter comme tel.

Ce qu'il faut valoriser à la place

• L'illiquidité, explicitement. Un actif qui met des années à se vendre vaut moins qu'un actif qui prend quelques semaines. Cela doit figurer dans le prix sous forme de décote, pas dans une note de bas de page.
• Le coût courant complet de l'insularité : accès en bateau, transport maritime de tout, y compris le personnel et les approvisionnements, entretien des infrastructures maritimes, électricité et eau, et sécurité sur une île à peu de voisins. Ce sont des charges récurrentes, qui courent que vous veniez ou non.
• La dépendance à l'avancement des autres. L'accès, les services et la réputation dépendent du développement ailleurs dans l'archipel, sur lequel vous n'avez ni prise ni calendrier.
• Une stratégie de sortie énoncée en années, et honnêtement. Si elle dépend de trouver un acheteur précis, c'est cela, le plan.

Ce qu'il faut vérifier

• Le titre, sa forme et exactement ce qu'il couvre — le terrain, les eaux environnantes et les droits d'accès.
• L'usage autorisé et ce qui peut être construit, par écrit.
• Qui fournit l'électricité, l'eau et l'accès, en vertu de quel contrat, et ce qui se passe si cet opérateur s'arrête.
• Le compte séquestre (escrow) et la licence pour tout ce qui est en construction.

Pour qui c'est une mauvaise idée

Pour tous ceux qui y voient un investissement. C'est un achat d'agrément, pour qui veut précisément cela et peut y laisser son argent indéfiniment.

D'après le registre du Dubai Land Department et le statut publié de l'archipel.