The World Islands: come valutare un asset senza comparabili

The World è un arcipelago offshore, in gran parte ancora di sabbia, con un piccolo numero di isole sviluppate. Per un acquirente l'interesse non è la vista: è che quasi tutti i metodi normali per decidere quanto pagare qui smettono di funzionare. È utile rifletterci, perché le stesse lacune compaiono in miniatura altrove.

Cosa determina normalmente un prezzo

• Vendite recenti di immobili simili nelle vicinanze. È l'intera base della valutazione e richiede ripetizione: molti beni sostanzialmente identici che cambiano mano con regolarità.
• Un canone di locazione che trasforma l'asset in un flusso di reddito e offre un secondo controllo indipendente.
• La valutazione della banca finanziatrice, un terzo parere con denaro vero dietro.

Perché nessuno dei tre è disponibile

• Le transazioni sono rare e ogni oggetto è unico. Due isole non sono confrontabili come due appartamenti nella stessa torre.
• Non esiste un indice dei canoni per questo tipo di asset, quindi nessun controllo basato sul reddito.
• Il finanziamento è limitato, il che elimina la disciplina del finanziatore e fa sì che la maggior parte degli acquirenti paghi in contanti: un bacino molto più piccolo.
• Il risultato: il prezzo è ciò che un acquirente e un venditore concordano, senza alcun ancoraggio esterno. Non è un prezzo di mercato nel senso usuale e non va trattato come tale.

Cosa prezzare invece

• L'illiquidità, in modo esplicito. Un asset che richiede anni per essere venduto vale meno di uno che richiede settimane. Va nel prezzo come sconto, non in una nota a piè di pagina.
• Il costo di gestione completo dell'essere offshore: accesso via barca, trasporto marittimo di tutto, compreso il personale e le forniture, manutenzione delle infrastrutture marittime, energia e acqua, e sicurezza su un'isola con pochi vicini. Sono le cifre ricorrenti, e continuano che voi visitiate l'isola o no.
• La dipendenza dai progressi altrui. Accesso, servizi e reputazione dipendono dallo sviluppo altrove nell'arcipelago, su cui non avete alcun controllo né un calendario.
• Una strategia di uscita espressa in anni, e onesta. Se dipende dal trovare un acquirente specifico, quello è il piano.

Cosa verificare

• Il titolo, la sua forma e cosa copre esattamente: il terreno, l'acqua circostante e i diritti di accesso.
• L'uso consentito e ciò che si può costruire, per iscritto.
• Chi fornisce energia, acqua e accesso, con quale contratto, e cosa accade se quel gestore cessa il servizio.
• Escrow e licenza per qualsiasi opera in costruzione.

Per chi è sbagliato

Per chiunque lo consideri un investimento. È un acquisto voluttuario per chi desidera esattamente questo e può lasciarvi il denaro immobilizzato a tempo indeterminato.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e dello status pubblicato dell'arcipelago.