Drei Dinge, die ein Filialmieter in einer Gewerbeeinheit prüft

Ein Käufer von Ladenflächen schaut meist auf Preis pro Fuß, Lage und ausgewiesene Rendite. Der Mieter, für den die Fläche gekauft wird, schaut auf etwas ganz anderes, und seine Liste ist kürzer.

Erstens: Sichtbarkeit

Ist das Schild aus dem Besucherstrom sichtbar, von der Straße, vom Gehweg, von der Lobby? Eine Einheit gleicher Größe im selben Gebäude ist unterschiedlich viel wert, je nachdem, ob sie ins Blickfeld eines Vorbeigehenden fällt.

Das prüft man zu Fuß: Gehen Sie die Route so, wie ein Mensch sie geht, der Kaffee oder Medikamente kauft, und achten Sie darauf, an welcher Stelle Ihnen das Schaufenster auffällt. Wenn es Ihnen nicht aufgefallen ist, wird es ihm auch nicht auffallen.

Zweitens: Zugang

Wie einfach man hineinkommt: ein Eingang von der Straße oder über eine gemeinsame Lobby, Parkplätze in der Nähe, ob man um das Gebäude herumgehen muss, ob der Eingang während der Öffnungszeiten des Mieters offen ist. Für einen Filialbetreiber ist das keine Bequemlichkeit, sondern Ökonomie: Jede zusätzliche Abbiegung auf dem Weg schneidet einen Teil des Besucherstroms ab, und er rechnet damit.

Drittens: technische Parameter

Der am meisten unterschätzte Punkt und am häufigsten der, an dem ein Geschäft scheitert.

• Wasserversorgung und Abwasser. Ohne Wasseranschluss und Abfluss ist die Einheit für ein Café, eine Bäckerei, einen Salon, eine Wäscherei, eine Klinik verschlossen, also für die meisten zahlungskräftigen Mieter.
• Gas. Bestimmt, ob eine vollwertige Küche möglich ist. Ein Restaurant ohne Gas ist entweder eine teure elektrische Alternative oder eine Absage.
• Zugeteilte elektrische Leistung in Kilowatt. Eine Apothekenkette, ein Minimarkt mit Kühlung, ein Café mit mehreren Maschinen haben jeweils ihr eigenes Minimum. Eine Einheit, die es nicht liefern kann, scheidet beim ersten technischen Briefing aus.

Alle drei werden anhand von Dokumenten und durch Nachfrage bei der Hausverwaltung vor der Transaktion geprüft, nicht danach.

Wie sich das auf die Miete auswirkt

Sind alle drei Punkte in Ordnung, vermietet sich die Einheit am oberen Ende der Spanne ihres Viertels. Fehlt auch nur einer, passiert eines von zwei Dingen: Ein starker Filialmieter wählt einfach die Nachbarimmobilie, oder er kommt und verhandelt, und der Satz pendelt sich unter dem kalkulierten ein.

Die praktische Schlussfolgerung für Käufer ist einfach. Die Rendite einer Ladeneinheit wird nicht dadurch bestimmt, was Sie dafür bezahlt haben, sondern dadurch, wer bereit ist, dort Handel zu treiben. Das ist zu prüfen, nicht der ausgewiesene Prozentwert.