Три параметра, по которым сетевой арендатор выбирает торговое помещение

Сетевой арендатор выбирает торговое помещение по трём параметрам: видимость, доступность и технические параметры — вода и канализация, газ, выделенная электрическая мощность. Покупатель при этом обычно смотрит на другое: цену метра, локацию и заявленную доходность.

Почему арендатору важна видимость помещения?

Арендатору важно, видно ли вывеску с потока — с дороги, с тротуара, из вестибюля. Помещение той же площади в том же здании стоит по-разному в зависимости от того, попадает ли оно в поле зрения проходящего мимо человека.

Проверяется ногами. Пройдите маршрут так, как его пройдёт покупатель кофе или лекарства, и посмотрите, в какой момент заметите витрину. Если не заметили — не заметит и он.

Что значит доступность торгового помещения?

Это то, насколько просто в помещение попасть. Арендатор смотрит на четыре вещи:

• вход с улицы или через общий холл;
• есть ли парковка рядом;
• придётся ли обходить здание;
• работает ли вход в те часы, когда работает арендатор.

Для сетевого оператора это не удобство, а экономика: каждый лишний поворот на пути отсекает часть потока, и он это считает.

Какие технические параметры проверяет арендатор?

Воду и канализацию, газ и выделенную электрическую мощность. Это самый недооценённый пункт, и чаще всего сделка разваливается именно на нём.

• Водоснабжение и канализация. Без подведённой воды и слива помещение закрыто для кафе, пекарни, салона, прачечной, клиники — то есть для большинства платёжеспособных арендаторов.
• Газ. Определяет, возможна ли полноценная кухня. Ресторан без газа — это либо дорогая электрическая альтернатива, либо отказ.
• Выделенная электрическая мощность в киловаттах. Аптечная сеть, минимаркет с холодильным оборудованием, кофейня с несколькими машинами — у каждого своя минимальная планка. Помещение, которое её не даёт, отсеивается на первом же техническом задании.

Все три параметра проверяются документами и запросом к управляющей компании до сделки, а не после.

Как эти параметры влияют на ставку аренды?

Если по всем трём пунктам чисто, помещение сдаётся по верхней планке рынка своего района. Если проседает хотя бы один, возможны два исхода:

• сильный сетевой арендатор просто выбирает соседний объект;
• арендатор приходит, но торгуется — и ставка опускается ниже расчётной.

Что из этого следует для покупателя?

Доходность торгового помещения определяется не тем, за сколько вы его купили, а тем, кто согласится в нём работать. Проверять надо это, а не заявленный процент.

По практике подбора торговых помещений на рынке коммерческой недвижимости Дубая.

Частые вопросы

Можно ли сдать помещение без воды и канализации кафе или клинике?

Нет. Без подведённой воды и слива помещение закрыто для кафе, пекарни, салона, прачечной и клиники.

Нужен ли ресторану газ?

Газ определяет, возможна ли полноценная кухня. Без него ресторану остаётся дорогая электрическая альтернатива или отказ.

Когда проверять технические параметры помещения?

До сделки — документами и запросом к управляющей компании.

Как проверить видимость витрины?

Пройти маршрут покупателя пешком и отметить, в какой момент витрина попадает в поле зрения.