Immobilie in einer Gesellschaft gehalten, und was das für das Visum bedeutet

Eine Immobilie über eine Gesellschaft zu kaufen, ist in mehreren Situationen eine vernünftige Entscheidung – Miteigentum unter nicht verwandten Parteien, Nachfolgeplanung, Halten eines Portfolios als Unternehmen. Es schafft aber auch eine bestimmte Komplikation, die Käufer erst nach der Eintragung entdecken: Das an Immobilieneigentum gebundene Aufenthaltsvisum wird einem einzelnen Eigentümer erteilt.

Die Mechanik

Der Visumweg beruht darauf, dass eine Person einen qualifizierenden Titel hält. Steht der Titel auf den Namen einer Gesellschaft, hält die Person hinter der Gesellschaft nicht automatisch, was der Weg verlangt. Ob und wie eine Gesellschaftsstruktur ein Visum tragen kann, hängt von der Art der Gesellschaft, ihrem Registrierungsort und den geltenden Regeln ab – und diese Regeln wurden mehr als einmal geändert.

Das ist eine Frage, die vor dem Kauf geklärt wird, mit der aktuellen Position der Behörde statt mit einer Annahme, denn die Rückabwicklung danach bedeutet eine Übertragung der Immobilie – eine zweite Eintragung mit eigener Gebühr.

Was eine Struktur tatsächlich löst

• Miteigentum zwischen Parteien, die nicht verwandt sind. Gesellschaftsanteile lassen sich leichter übertragen und dokumentieren als Bruchteilseigentum.
• Nachfolge. Über Anteile kann nach dem Recht verfügt werden, das für die Gesellschaft gilt, was für manche Familien ein sauberereres Ergebnis bringt als das Recht, das für die Immobilie gilt.
• Portfolioverwaltung. Mehrere Immobilien, mit Personal und Buchhaltung betrieben, sind ein Unternehmen, und das gehört in eine Gesellschaft.
• Vertraulichkeit im Rahmen der Register wirtschaftlich Berechtigter, die umfassender sind als früher.

Was es kostet

• Gründung und laufende jährliche Pflege – Lizenz, Sitz, Buchhaltung, Einreichungen.
• Körperschaftsteuer. Eine Gesellschaft liegt in einer Weise im Anwendungsbereich der Körperschaftsteuer, wie es eine Einzelperson nicht tut, und in der Gesellschaft gehaltene Mieteinnahmen werden anders behandelt als persönlich gehaltene.
• Finanzierung. Kreditgeber behandeln Unternehmen als Kreditnehmer anders, mit anderen Konditionen und mehr Unterlagen.
• Reibung beim Verkauf. Eine in einer Gesellschaft gehaltene Immobilie zu verkaufen heißt entweder, die Immobilie zu verkaufen oder die Gesellschaft, und beides hat andere Käufer, eine andere Prüfung und andere Kosten.

Die Faustregel

Für ein einzelnes Zuhause oder eine einzelne Anlagewohnung, gehalten von einer Person oder einem Ehepaar, ist persönliches Eigentum fast immer einfacher, billiger und besser für das Visum. Eine Struktur verdient ihre Kosten, wenn es einen Grund dafür gibt, der nicht steuerlich ist – mehrere Eigentümer, mehrere Immobilien oder ein Nachfolgeproblem, das persönliches Eigentum nicht löst.

Und die Reihenfolge zählt mehr als die Wahl: Das wird entschieden, bevor das Reservierungsformular unterschrieben wird, denn sowohl der Titel als auch das Visum ergeben sich aus dem, was am Tag der Eintragung eingetragen ist.