Nieruchomość w spółce a wiza: jak struktura wpływa na pobyt

Zakup nieruchomości przez spółkę jest rozsądną decyzją w kilku sytuacjach — przy współwłasności osób niespokrewnionych, planowaniu sukcesji, prowadzeniu portfela jako działalności. Tworzy jednak jedną konkretną komplikację, którą nabywcy odkrywają po rejestracji: wiza pobytowa związana z własnością nieruchomości jest przyznawana indywidualnemu właścicielowi.

Mechanika

Ścieżka wizowa opiera się na tym, że osoba posiada kwalifikujący się tytuł własności. Gdy tytuł jest wpisany na spółkę, osoba stojąca za spółką nie posiada automatycznie tego, czego wymaga ścieżka. To, czy i w jaki sposób struktura korporacyjna może wspierać wizę, zależy od rodzaju spółki, miejsca jej rejestracji i obowiązujących przepisów — a te były zmieniane więcej niż raz.

Tę kwestię należy rozstrzygnąć przed zakupem, w oparciu o aktualne stanowisko organu, a nie o założenia, ponieważ cofnięcie sytuacji później oznacza przeniesienie nieruchomości — czyli drugą rejestrację z własną opłatą.

Co struktura naprawdę rozwiązuje

• Współwłasność osób, które nie są rodziną. Udziały w spółce łatwiej przenosić i dokumentować niż ułamkowy tytuł własności.
• Sukcesja. Własnością udziałów można rozporządzać według prawa właściwego dla spółki, co dla niektórych rodzin daje czystszy wynik niż prawo właściwe dla nieruchomości.
• Zarządzanie portfelem. Kilka nieruchomości prowadzonych jak przedsiębiorstwo, z personelem i księgowością, to przedsiębiorstwo i jego miejsce jest w spółce.
• Poufność, w granicach rejestrów rzeczywistych beneficjentów, które są szersze niż dawniej.

Ile to kosztuje

• Założenie i coroczne utrzymanie — licencja, siedziba, księgowość, sprawozdania.
• Ekspozycja na podatek dochodowy od osób prawnych. Spółka znajduje się w obrębie podatku korporacyjnego w sposób, w jaki osoba fizyczna się nie znajduje, a czynsz osiągany przez spółkę traktuje się inaczej niż czynsz osiągany osobiście.
• Finansowanie. Kredytodawcy traktują kredytobiorców korporacyjnych inaczej, na innych warunkach i z większą ilością dokumentów.
• Tarcia przy sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości znajdującej się w spółce oznacza sprzedaż albo nieruchomości, albo spółki, a obie opcje mają innych kupujących, inną weryfikację i inne koszty.

Reguła kciuka

W przypadku jednego domu lub jednego mieszkania inwestycyjnego należącego do jednej osoby lub małżeństwa własność osobista jest prawie zawsze prostsza, tańsza i lepsza dla wizy. Struktura zarabia na swój koszt wtedy, gdy istnieje powód inny niż podatkowy — kilku właścicieli, kilka nieruchomości albo problem sukcesyjny, którego własność osobista nie rozwiązuje.

A kolejność ma większe znaczenie niż wybór: rozstrzyga się to przed podpisaniem formularza rezerwacyjnego, ponieważ zarówno tytuł własności, jak i wiza wynikają z tego, co jest zarejestrowane w danym dniu.