Al Barari: sechs Teilgemeinschaften, und ein Inserat gehört immer nur zu einer davon

Al Barari ist ein Name über mehreren recht unterschiedlichen Produkten. Ein Inserat darunter kann eine Villa auf einem Grundstück inmitten der Bepflanzung sein, eine Wohnung in einem niedrigen Block oder ein Grundstück, auf dem noch nichts steht – und der Name der Teilgemeinschaft in der Adresse ist der einzige Teil des Inserats, der verrät, welches.

Was ist Al Barari?

Al Barari erstreckt sich über etwa 1,4 Quadratkilometer tief im Dubailand-Korridor, wurde 2005 gegründet und vom eigenen Entwickler gebaut, der Al Barari Development Company. Der Name bedeutet auf Arabisch „Wildnis“, und anders als sonst in diesem Markt beschreibt er das Produkt zutreffend.

Mehr als sechzig Prozent des Geländes sind Bepflanzung gewidmet: botanische Gärten mit über 500 Pflanzenarten, Seen, Bäche und Terrassen. Die Häuser und die Wohnblöcke stehen in dieser Landschaft statt neben ihr.

Das Viertel gliedert sich in sechs Teilgemeinschaften in unterschiedlichen Architekturstilen, und der Bau verlief in zwei Phasen – zuerst die Wohnhäuser, dann Hotel, Business School, Kliniken und Einzelhandel. Die Gesamtkosten beliefen sich auf rund 6,4 Mrd. USD.

Die geringe Dichte ist Teil des Konzepts und nicht vom Gelände erzwungen. Auf einer Fläche dieser Größe hätte ein Mehrfaches an Wohnraum Platz gehabt, und der Entwickler hat sich entschieden, ihn nicht zu bauen.

Woraus besteht das Angebot tatsächlich?

Ixora Homes ist die neueste der benannten Veröffentlichungen mit einem lesenswerten Projektpass: 82 Einheiten, 2025 fertiggestellt, mit Pool, Parkplätzen, Grillbereichen und Gärten unter den erfassten Annehmlichkeiten. Neubaubestand in einer zwanzig Jahre alten Landschaft ist überall in Dubai eine ungewöhnliche Kombination.

Ashjar wurde 2022 fertiggestellt und Seventh Heaven 2020, Letzteres von 10 Design entworfen, mit Pool und Gärten erfasst. Beides sind Wohnungsprodukte – was Käufer überrascht, die Al Barari mit einem Haus gleichsetzen, und was der mit Abstand günstigste Einstieg in das Viertel ist.

The Cape ist im Bau, und es ist die Veröffentlichung, die der Markt als Ereignis behandelt, weil neues Land innerhalb dieser Grenzen selten und in kleinen Mengen kommt.

Die ehrliche Beschreibung dieses Marktes lautet also nicht ein Viertel mit einer Handvoll Häuser darin. Es sind vier oder fünf verschiedene Produkte – neue Wohnungen, ältere Wohnungen, Villen auf bepflanzten Grundstücken, gelegentlich Land –, die sich eine Adresse und ein Service-Charge-Regime teilen.

Was bewirkt die Bepflanzung tatsächlich?

Dichte Vegetation verändert das Mikroklima. Zwischen den Häusern ist es spürbar kühler als auf einem offenen Grundstück im selben Viertel, und das ist ein messbarer Effekt von Schatten und Verdunstung, kein Eindruck.

Sie schafft außerdem eine Privatsphäre, die Villenviertel in Dubai im Allgemeinen nicht haben: In den meisten Lagen ist das Nachbarhaus schlicht nicht zu sehen.

Die Bewohner haben ein Wellnesszentrum, das Restaurant The Farm mit Gartenterrassen, einen Biobauernhof und eine Pflanzengärtnerei, und das Viertel bietet über die Saison Tennis-, Yoga-, Koch- und Kunstprogramme.

All das wird über die Service Charge finanziert, und die Gebühr ist hier hoch. Ein botanischer Garten braucht Bewässerung, gärtnerische Pflege und Nachpflanzung das ganze Jahr; von allein sieht er nicht so aus.

Was schließt die Lage aus?

Die Anbindung erfolgt über die Sheikh Mohammed Bin Zayed Road: etwa zehn Minuten zum Global Village, zwanzig zum Dubai International und fünfundzwanzig zum Burj Khalifa.

Innerhalb von rund fünfzehn Minuten liegen Miracle Garden, Golfplätze, das Autodrome, ein Reitclub und IMG Worlds of Adventure – praktisch der gesamte Freizeitcluster von Dubailand.

Es gibt keine Metro, und keine ist geplant. Dies ist ein Viertel für Menschen, die Auto fahren, und ein anderes Szenario ist nicht vorgesehen.

Schulen und Kliniken liegen überwiegend in den Nachbarvierteln, mit einigen Angeboten innerhalb der Grenzen. Fahren Sie als Familie den Schulweg zu der Uhrzeit ab, zu der Sie ihn tatsächlich fahren würden, bevor Sie sich auf irgendetwas festlegen.

Wie funktioniert die Vermietung hier?

Der Mieterkreis für eine Villa auf diesem Niveau umfasst in der ganzen Stadt einige hundert Familien, und er ist mit den Mietern der Wohnungen nicht austauschbar – das sind zwei getrennte Märkte hinter einem Tor.

Die Verträge laufen lange. Wer hierherzieht, zieht tendenziell nicht weiter, weil es in der Nähe kein vergleichbares Äquivalent gibt. Für einen Eigentümer bedeutet das geringe Fluktuation und planbare Einnahmen – und eine lange Suche, wenn ein Haus doch frei wird.

Kurzzeitvermietung gibt es kaum und sollte es nicht geben. Das Viertel beruht auf Privatsphäre, und ein Strom von Gästen widerspricht ihr unmittelbar.

Die praktische Schlussfolgerung: Was Sie hier kalkulieren, sind die Kosten des Besitzes und nicht ein Renditeprozentsatz. Wird das Haus gekauft, um es zu vermieten, statt darin zu wohnen, bringt nahezu jedes andere Viertel Dubais mit einem kleineren Scheck mehr ein.

Was sollten Sie klären, bevor Sie ein Angebot abgeben?

Zuerst, welche Teilgemeinschaft und ob es ein Haus- oder Wohnungsprodukt ist. Jeder weitere Vergleich hängt davon ab, dass das stimmt, und der Viertelname in einem Portalinserat verrät es Ihnen nicht.

Die Service Charge und ihre Entwicklung über drei Jahre. In einem Viertel, in dem die Landschaftspflege der Hauptkostenposten ist, sagt der Verlauf dieser Gebühr mehr über das nächste Jahrzehnt aus als ein frisch renoviertes Interieur.

Was genau an Gartenpflege enthalten ist: Bewässerung und Pflege der Bepflanzung auf dem eigenen Grundstück einer Villa können in der Gebühr enthalten sein oder gesondert abgerechnet werden.

Und die registrierten Transaktionen für Ihren konkreten Produkttyp in den letzten achtzehn Monaten. Es wird nur wenige geben, was eine Tatsache über das Viertel ist und kein Mangel an ihm – aber eine Bewertung, die auf zwei oder drei Verkäufen ruht, sollte entsprechend gelesen werden.