Al Furjan: was zwei Metrostationen tatsächlich verändert haben

Al Furjan ist die ruhige Alternative zu JVC, und der Grund, es ernst zu nehmen, sind zwei Metrostationen. In einem Dubaier Mittelklasse-Stadtteil ist das so ungewöhnlich, dass es verändert, wer Ihr Mieter sein kann – allerdings nur bei Gebäuden in echter Gehweite, und das sind weniger, als die Inserate behaupten.

Was ist Al Furjan?

Ein von Nakheel geplanter Stadtteil im Westen der Stadt, zwischen Discovery Gardens, Jebel Ali und Dubai Investment Park, mit einer Mischung aus Apartmenthäusern, Townhouses und Villen in mehreren Sub-Communities.

Die Entwicklung beschleunigte sich in den späten 2010er- und in den 2020er-Jahren; heute ist der Stadtteil weitgehend bebaut und bewohnt, mit Einzelhandel, Schulen und Kliniken vor Ort.

Er ist ruhiger und weniger dicht bebaut als JVC, mit einem eher wohnlichen und weniger transienten Charakter. Das ist die bewusste Positionierung und kein Zufall.

Was hat die Metro tatsächlich verändert?

Al Furjan hat zwei Stationen an der Route-2020-Verlängerung der Roten Linie – Al Furjan und Discovery Gardens –, mit Verbindung zur Expo City in der einen und zu Marina, JLT, Business Bay und Downtown in der anderen Richtung.

Vor der Eröffnung dieser Linie war dies ein Mittelklasse-Stadtteil ohne öffentlichen Nahverkehr, der über den Preis mit JVC und Arjan konkurrierte. Danach wurde Al Furjan zu einem der wenigen erschwinglichen Stadtteile, in denen ein Mieter ohne Auto ganz normal leben kann.

Das erweiterte den Mieterkreis sofort: Flugbegleiter, Beschäftigte im Gastgewerbe, junge Berufstätige entlang der Roten Linie und alle, deren Arbeitgeber in der Media City, in Business Bay oder in Downtown sitzt. Das stützt die Mieten und verbessert vor allem bei kleineren Einheiten die Vermietbarkeit.

Es hat auch ein messbares Mietgefälle innerhalb des Stadtteils geschaffen – und dieses Gefälle ist der größte einzelne Grund für Unterschiede zwischen zwei sonst gleichen Gebäuden.

Warum sollten Sie die Strecke vor dem Kauf ablaufen?

Die Entfernung zur Metrostation ist in Dubai eine Frage des Sommers, nicht der Karte. Ein Fußweg von fünfzehn Minuten ist im Juli kein Fußweg, und nur echte Nähe rechtfertigt den Mietaufschlag, was auch immer das Inserat sagt.

Gebäude in echter Gehweite der Stationen Al Furjan oder Discovery Gardens erzielen einen Aufschlag; Gebäude, die fünfzehn Minuten entfernt liegen, nicht.

Das ist die eine Prüfung in Al Furjan, die sich nicht aus der Ferne erledigen lässt, und zugleich die günstigste. Messen Sie sie zu Fuß, in der Jahreszeit, in der Ihr Mieter sie zurücklegen wird.

Garantiert der Stadtteilname das Gebäude?

Al Furjan ist in benannte Bereiche unterteilt – Quortaj, Dubai Style, Masakin und die neueren Apartmentcluster rund um die beiden Stationen –, und diese unterscheiden sich erheblich in Alter, Produkt und Preis.

Die ursprünglichen Villen- und Townhouse-Bereiche von Nakheel sind locker bebaut, gereift und von Familien bewohnt, mit dem Grün, das ein Jahrzehnt Wachstum hervorbringt. Die Apartmentcluster sind neuer, dichter und von vielen unabhängigen Entwicklern auf getrennten Grundstücken gebaut worden.

Auf diesen Apartmentgrundstücken liegt die Qualitätslotterie. Al Furjan als Stadtteil hat einen guten Ruf, und manche Entwickler haben ihn genutzt, um Gebäude zu verkaufen, die ihn nicht verdienen.

Drei Inserate zum gleichen Preis pro Quadratfuß können hier drei recht unterschiedliche Objekte sein. Klären Sie Sub-Community, Entwickler und Baujahr der Übergabe, bevor Sie vergleichen.

Al Furjan oder JVC?

Das ist der Vergleich, den die meisten Käufer tatsächlich brauchen. Al Furjan ist ruhiger, weniger dicht, hat Metroanschluss und wirkt wohnlicher. JVC liegt zentraler, bietet mehr Infrastruktur und einen tieferen Mietermarkt, steht aber unter stärkerem Angebotsdruck.

Die Renditen sind insgesamt vergleichbar; JVC liegt brutto oft etwas vorn, Al Furjan bei der Stabilität der Mieter.

Für Vermieter, die wenige, lange Mietverhältnisse einem maximalen Mieterwechsel vorziehen, passt Al Furjan in der Regel besser. Für das größte Volumen an Mieternachfrage ist es JVC.

Keine der beiden Antworten gilt allgemein, aber die Wahl besteht zwischen zwei klar verschiedenen Betriebsprofilen und nicht zwischen einem besseren und einem schlechteren Stadtteil.

Wie sieht die langfristige Position aus?

Der Stadtteil liegt am Korridor Richtung Expo City und Dubai South, dem Schwerpunkt anhaltender öffentlicher Investitionen, und er ist der am klassischsten wohnlich geprägte Teil dieses Korridors.

Das Angebot ist die Bremse. Innerhalb des Stadtteils werden weiterhin Grundstücke bebaut, und in der Nähe steht sehr viel konkurrierender Bestand, sodass das Mietwachstum gedeckelt und die Wertsteigerung moderat ist.

Was Al Furjan bietet, ist Stabilität: einen breiten Mieterkreis, geringes Leerstandsrisiko, Metroanschluss und einen Familienanteil, der die Mietverhältnisse lang hält.

Prüfen Sie für das konkrete Gebäude den Entwickler und die Entwicklung der Service Charge, die Parkplatzzuteilung – besonders bei Studios und Einzimmerwohnungen – und was auf den Nachbargrundstücken noch im Bau ist. Kaufen Sie dann ein gut gebautes Gebäude in Stationsnähe und halten Sie es. Das ist ein unspektakulärer Plan, und er hat sich hier immer wieder bewährt.