Villa-Investment in Oman: 10 % Wachstum, 9 % Rendite und 216 000 $ Einstiegspreis

Oman fällt als Alternative zu Dubai immer wieder mit drei Zahlen auf: Immobilienwerte, die um rund 10 % pro Jahr steigen, Mietrenditen von etwa 9 % obendrauf und eine Villa mit 2 Schlafzimmern, 141 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 700-Quadratmeter-Grundstück für 216 000 $.

Wie lauten die wichtigsten Zahlen?

Die Immobilienpreise im Nahen Osten steigen derzeit im Durchschnitt um rund 10 % pro Jahr, und Oman wird so dargestellt, dass es diesem regionalen Trend folgt, statt hinterherzuhinken.

Zusätzlich zum Wertzuwachs sollen die Mieteinnahmen mindestens weitere 9 % pro Jahr beisteuern – nach den Maßstäben der meisten etablierten internationalen Immobilienmärkte eine starke Gesamtgröße.

Beide Zahlen sind als Marktdurchschnitte zu verstehen, nicht als Garantie für eine einzelne Einheit.

Die tatsächliche Entwicklung einer bestimmten Villa hängt von der Lage innerhalb der Anlage, der Ausstattungsqualität und der Geschwindigkeit ab, mit der die Umgebung bebaut wird – als Ausgangswert zur Beurteilung eines konkreten Deals setzen 10 % Wachstum plus 9 % Rendite jedoch eine wirklich hohe Messlatte im Vergleich zu dem, was in den meisten reifen westlichen Immobilienmärkten heute realistisch erreichbar ist.

Ein aktuelles Beispiel macht die Rechnung greifbar statt theoretisch, deshalb lohnt sich ein Blick auf die folgende Villa.

Was umfasst die Villa konkret?

Das konkrete Beispiel ist eine Villa mit 2 Schlafzimmern und 141 Quadratmetern Wohnfläche auf einem deutlich größeren Grundstück von 700 Quadratmetern.

Das Verhältnis von Grundstück zu Bebauung ist großzügig – ein großer Teil des Landes ist Außenfläche statt überdachter Grundfläche, und genau dafür zahlt ein Villenkäufer gewöhnlich den Aufpreis gegenüber einer Wohnung.

Die Villa wird bezugsfertig übergeben, mit fertiger Bepflanzung – Rasen ist angelegt, und es gibt eine Fläche für Grill und Feuerstelle, statt den Käufern ein nacktes Grundstück zum Selbstausbau zu überlassen.

Im Inneren hat das Wohnzimmer über 4 Meter hohe Decken, ein Detail, das den Alltag im Hauptwohnbereich weit über das hinaus verändert, was die Quadratmeterzahl allein vermuten lässt.

Wie sehen Preis und Zahlungsstruktur aus?

Die gesamte Villa kostet 216 000 $ – ein Betrag, der im Vergleich zu ähnlichen Villen mit 2 Schlafzimmern in Dubai bei vergleichbarer Grundstücksgröße und Bauqualität spürbar niedriger liegt.

Diese Preisdifferenz ist ein wesentlicher Grund, warum Oman in Gesprächen mit Käufern immer wieder auftaucht, die sich Villen in den VAE nicht leisten können oder dort schlicht vorsichtig sind.

Der Zahlungsplan verlangt zu Beginn 10 % Anzahlung, die Übergabe wird in 2 Jahren erwartet, danach folgen Quartalsraten von 11,75 % bis zur vollständigen Begleichung bei Fertigstellung. Diese Struktur verteilt die restlichen 90 % des Kaufpreises über die Bauzeit, statt kurz vor der Übergabe eine große Einmalzahlung zu verlangen.

Warum zählt die Baubilanz?

Ein auf Quartalsraten verteilter Zahlungsplan ist nur so gut wie die Fähigkeit des Entwicklers, termingerecht zu liefern – deshalb ist die Bauhistorie genauso wichtig wie die Zahlen im Zahlungsplan selbst.

Bei diesem Projekt lautet die Angabe, dass sich die Übergabe nie verschoben hat und die Bauarbeiten selbst während der Covid-Störungen ohne Unterbrechung weitergingen.

Eine solche Kontinuität kann nicht jeder Entwickler der Region vorweisen, und sie ist eines der praktischsten Mittel, eine glaubwürdige Off-plan-Gelegenheit von einer zu trennen, die auf dem Papier gut aussieht, aber ein reales Lieferrisiko birgt.

Eine Bilanz, die eine wirklich störungsreiche Phase wie die Pandemie überstanden hat, ist ein stärkeres Signal als ein Marketingversprechen unter ruhigeren Bedingungen.

Wenn ich Kunden eine Off-plan-Entscheidung in der Region erkläre, verlange ich vom Entwickler als eines der Ersten einen konkreten Nachweis – nicht nur die Behauptung, im Zeitplan zu sein, sondern Foto- oder Ortsbesichtigungsbelege laufender Bauarbeiten.

Ein Projekt, das während einer globalen Störung dieser Größenordnung weitergebaut hat, wurde bereits auf eine Weise getestet, wie es die meisten Entwickler nie erleben.

Eine Baubilanz ohne verpasste Meilensteine, selbst in einer Zeit, in der viele regionale Entwickler langsamer wurden, ist eines der konkreteren Signale, auf die ein Käufer bei der Bewertung eines Off-plan-Projekts achten kann.

Wie schneidet Oman im Vergleich zu Dubai ab?

Für Käufer, die gezielt Oman mit Villen in Dubai vergleichen, ist die Kombination aus niedrigerem Einstiegspreis, vergleichbarem Wachstums- und Renditeprofil und nachgewiesener Baubilanz ein vernünftiger Grund, Oman ernsthaft zu prüfen und nicht als rein spekulativen Alternativmarkt abzutun.

Der Preis dafür ist wie bei jedem weniger reifen Markt die Liquidität und die Tiefe des Wiederverkaufsmarktes – der Villen-Wiederverkaufsmarkt in Dubai ist größer und etablierter als der in Oman. Für Käufer mit einem wirklich langen Anlagehorizont und ohne Bedarf an einem schnellen Ausstieg ist dieser Kompromiss angesichts von Einstiegspreis und Rendite häufig vertretbar.

Ich rate Kunden in der Regel, einen solchen Deal als zweiteilige Entscheidung zu behandeln: die Immobilie selbst und die eigene Wachstumsentwicklung des Landes über den Anlagezeitraum.

Omans Tourismus- und Immobiliensektor wächst von einer kleineren Basis als Dubai aus, was ein Grund dafür ist, dass die Wachstumsrate heute so stark aussieht – die nützlichere Frage für einen langfristigen Käufer ist, ob dieser Verlauf noch genug Spielraum hat, um über die nächsten fünf bis zehn Jahre ähnliche Zahlen zu liefern.