Bvlgari Residences auf Jumeirah Bay: Dubais nächstes Äquivalent zu einer Trophäenadresse

Jumeirah Bay ist eine kleine, künstlich angelegte Insel in Form eines Seepferdchens, die über eine einzige Brücke mit der Küste von Jumeirah verbunden ist – und Bvlgari ist die einzige Marke auf ihr. Diese Kombination aus einer Insel, einer Marke und einer Zufahrt ist die gesamte Investmentthese, und sie unterscheidet sich von allem anderen in Dubai.

Wie sieht physische Knappheit aus?

Das Angebot ist abgeschlossen. Die Insel ist gebaut, die Grundstücke sind vergeben, eine zweite Bauphase wird es nicht geben – anders als bei jedem Masterplan auf dem Festland, wo auf den Turm nebenan jederzeit ein weiterer folgen kann.

Das Projekt von Meraas umfasst das Bvlgari Resort und die angrenzenden Residenzen: Apartments, eine kleine Zahl von Villen und Mansions sowie eine Marina mit Yachtclub. Die Interieurs tragen die Handschrift von Antonio Citterio Patricia Viel, die sich durch Bvlgari-Objekte weltweit zieht – und genau diese Wiedererkennbarkeit bezahlt ein internationaler Käufer.

Die Lage ist tatsächlich ungewöhnlich: weit genug draußen, um privat zu sein, und nah genug an der Küste von Jumeirah, dass die Stadt nur Minuten entfernt liegt. Privatsphäre wird in Dubai meist mit Entfernung erkauft. Hier wird sie mit Wasser erkauft.

Wer kauft hier?

Es ist ein Markt mit sehr wenigen Transaktionen pro Jahr, und die Käufer erwerben in der Regel ein Zuhause oder einen Wertspeicher, kein Renditeobjekt.

Die Mietrendite ist nicht die Kennzahl, nach der sie entscheiden, und eine darauf aufgebaute Tabelle kommt stets zu dem Schluss, Ultra-Prime sei ein schlechtes Investment – was nur zeigt, dass die Tabelle das Falsche misst.

Was bedeutet ein dünner Markt für die Preisbildung?

Ein dünner Markt bedeutet vor allem, dass Preise sich an Belegen orientieren und nicht an Angebotslisten. Verlässlich ist nur, was auf der Insel tatsächlich den Eigentümer gewechselt hat und was jetzt wirklich verfügbar ist, denn in einem Markt dieser Größe verschiebt ein einziger Verkauf das wahrgenommene Preisniveau.

Er bedeutet außerdem Geduld in beide Richtungen. Der Kauf braucht Zeit, bis die richtige Einheit gefunden ist; der Verkauf braucht Zeit, bis der passende Käufer auftaucht. Wer zu einem festen Termin liquide sein muss, sollte das als strukturelles Merkmal betrachten und nicht als Marktlage.

Wie läuft eine Trophäentransaktion ab?

Größtenteils unsichtbar. Ein erheblicher Teil des Bestands auf diesem Niveau taucht nie in offenen Inseraten auf: Er wird über geschlossene Maklerlisten für einen engen Kreis von Käufern gehandelt.

Vertraulichkeit ist für beide Seiten eine Voraussetzung und keine Vorliebe. Verhandlungen laufen daher häufig über Vertreter, und Besichtigungen werden einzeln vereinbart, sobald die Ernsthaftigkeit feststeht. Wer erwartet, einfach zu stöbern, wird das Beste des Angebots nicht zu sehen bekommen.

Der juristische Aufwand ist größer als im Massenmarkt: Herkunft der Mittel, Eigentumsstruktur – persönlich oder über eine Gesellschaft –, notariell beglaubigte Vollmachten und ein zeilenweiser Abgleich der Objektunterlagen.

All das dauert länger als ein gewöhnlicher Kauf, und das ist die richtige Geschwindigkeit. An Beratern zu sparen, ergibt hier keinen Sinn: Ihre Honorare sind gering im Vergleich zu den Kosten eines Fehlers bei einem Objekt dieser Größenordnung.

Was kostet der Unterhalt?

Mehr, als die meisten Käufer einkalkulieren. Die Nebenkosten (Service Charges) in einer hotelgeführten Anlage sind hoch, weil damit der Beach Club, die Sicherheit, das Concierge-Team und die Instandhaltung der Insel selbst finanziert werden.

Hinzu kommen Versicherung, Wartung komplexer Gebäudetechnik, Pflege der Interieurs und Personal, wo der Haushalt es braucht – von der Haushaltshilfe bis zum Residence Manager. Die jährliche Summe ist selbst im Verhältnis zum Kaufpreis beträchtlich.

Betrachten Sie sie als Kosten dafür, das Objekt makellos zu halten, und nicht als Posten, den man kürzen könnte. Eine Trophäenimmobilie ist nur so lange ihren Preis wert, wie sie tadellos ist, und Käufer auf diesem Niveau erkennen Anzeichen gesparter Instandhaltung sofort und preisen sie in ihr Angebot ein.

Sollte man vermieten?

Man kann, doch das Modell funktioniert anders als bei einem renditeorientierten Apartment. Der Mieterkreis ist eng – leitende Manager, Personen des öffentlichen Lebens, Familien, die eine Residenz für eine Saison mieten –, und ihre Ansprüche sind die höchsten am Markt.

Die Mieten sind hoch, die Auslastung ist schwer vorherzusagen. In Prozent gemessen, wird dieses Objekt fast immer gegen ein kompaktes Apartment im Massensegment verlieren, und das ist erwartbar und kein Zeichen dafür, dass etwas falsch gemacht wurde.

Deshalb betrachten die meisten Eigentümer die Vermietung als teilweisen Ausgleich der laufenden Kosten und nicht als Zweck des Besitzes. Sinnvoll ist selektive Vermietung über einen Hotelbetreiber oder eine Premium-Agentur in den Monaten, in denen die Familie anderswo ist; ein Vermietungsgeschäft ist nicht das, wofür dieses Segment gedacht ist.

Was sollte man auf diesem Niveau prüfen?

Den Markenvertrag: was die Beteiligung von Bvlgari umfasst, welche Leistungen dazugehören und was sie jährlich kosten. Branded Residences unterscheiden sich hier enorm, und der Unterschied ist vertraglich und nicht optisch.

Die konkrete Lage auf der Insel: wohin die Wohnung ausgerichtet ist, auf welches Wasser sie blickt und was zwischen ihr und dem Ausblick steht. Auf einer kleinen Insel ist der Unterschied zwischen zwei Adressen im Abstand von hundert Metern alles andere als gering.

Und die ehrliche Frage nach dem Zweck. Lautet die Antwort „ein Zuhause an einem Ort, der in zwanzig Jahren noch selten sein wird“, ist das genau das richtige Objekt. Hängt die Antwort an einer Zielrendite, liegt sie woanders in diesem Katalog.