Six Senses Dubai im Wiederverkauf: Warum die Aussicht, nicht der Wohnungstyp, die Rendite bestimmte

Im gesamten Six Senses Dubai reichten die Wiederverkaufsrenditen von 12 % bis 49 %, und die Spanne erklärte sich nicht durch den Wohnungstyp – Duplex gegenüber Standardwohnung –, sondern durch die Aussicht. Die Aussicht war der stärkste einzelne Treiber der Wertsteigerung im Projekt.

Wie groß war die Spanne beim Wiederverkauf?

In den verschiedenen Segmenten des Projekts schwankten die Wiederverkaufsrenditen stark. Ein Teil der Serie erzielte 12 bis 16 %, ein anderer deutlich stärkere 40 bis 41 %, und die Villen im Projekt reichten von 22 % bis zu 49 %.

Eine Duplex-Einheit erzielte rund 12 %, ein Wert, der von ihrer Aussicht bestimmt war und nicht davon, dass es sich um ein Duplex handelte.

Diese Spanne – innerhalb desselben Markenprojekts, vom selben Entwickler gebaut, zu ungefähr derselben Zeit verkauft – ist das Detail, bei dem man verweilen sollte. Sie zeigt, dass der Name „Six Senses“ in einem Spitzenprojekt zwar den Servicestandard verrät, aber nicht die Rendite. Etwas anderes im Projekt leistet den Großteil der Arbeit.

Warum wog die Aussicht schwerer als der Wohnungstyp?

Das Muster, das die Spanne erklärt, ist die Aussicht, nicht der Grundriss. Einheiten mit direktem Blick auf offenes Wasser lagen am unteren Ende der Renditespanne. Einheiten mit Blick durch Grün auf die Palmfront – eine geschütztere, gerahmte Aussicht – erzielten stärkere Renditen.

Das ist überraschend, wenn man annimmt, direkter Meerblick sei automatisch die Premiumlage, doch die Wiederverkaufszahlen sagen für dieses Projekt etwas anderes.

Die Lehre gilt über Six Senses hinaus: Selbst innerhalb eines Projekts bei einem Preisniveau kann die Segmentierung nach Aussicht wichtiger sein als fast jede andere Variable, einschließlich Größe oder Zuschnitt der Einheit. Wer zwei Einheiten nur nach Fläche und Grundriss vergleicht, übersieht den Faktor, der hier das Wiederverkaufsergebnis tatsächlich bestimmt hat.

Selbst innerhalb eines gut angesehenen Projekts kann die Wiederverkaufsleistung stark schwanken – abhängig von Details, die beim Kauf leicht übersehen werden: in welche Richtung eine Einheit ausgerichtet ist, worauf sie blickt und ob sich diese Aussicht verändern dürfte, wenn Nachbargrundstücke bebaut werden.

Eine Aussicht auf gepflegte Anlagen oder Wasser, die sich nicht ohne Weiteres verbauen lässt, behält ihren Vorteil auf Dauer – anders als der Blick auf ein freies Grundstück, das später selbst bebaut werden kann.

Gerade bei Marken- und Ultra-Prime-Projekten zahlen Käufer oft ebenso sehr für das Besitzerlebnis wie für die Einheit selbst, und die Aussicht ist eines der deutlichsten Mittel, wie dieses Erlebnis jeden Tag und nicht nur beim Wiederverkauf eingelöst wird.

Das ist ein Grund, warum Makler in diesem Segment Käufer eher zur besten verfügbaren Aussicht im Projekt raten als zur größten oder günstigsten Einheit.

Was will ein Käufer für 5 Millionen $?

Ein Kunde, der eine Wohnung im Projekt kaufte, fasste die Haltung zusammen, die sich auf diesem Preisniveau auszahlt: Wer 5 Millionen $ bezahlt hat, wollte, dass alles perfekt ist – keine Kompromisslösung, um beim Kaufpreis zu sparen.

Dieser Instinkt deckte sich mit dem, was die Wiederverkaufsdaten später bestätigten.

Einheiten, deren Aussicht teilweise von umliegenden Gebäuden verstellt ist, legen nach demselben Muster kaum zu. Das ist eine wichtige Einschränkung: Eine verstellte Aussicht macht eine Einheit nicht wertlos, aber ihr Wertsteigerungspotenzial ist strukturell begrenzt im Vergleich zu einer freien oder gut gerahmten Aussicht im selben Projekt.

Sollte man für die Aussicht mehr bezahlen?

Die praktische Empfehlung aus diesem Fall ist eindeutig: Es ist in der Regel besser, für eine Premium-Aussicht, die weiter an Wert gewinnt, zu viel zu bezahlen, als bei einer schwächeren Aussicht zu sparen und später mit den Zahlen zu kämpfen.

Das ist keine allgemeine Regel für jedes Marktsegment, gilt aber gerade im Ultra-Prime- und Branded-Residence-Bereich, wo Käufer ohnehin für Knappheit und Service zahlen.

Bei diesem Preis sind die Mehrkosten für den Wechsel von einer durchschnittlichen zu einer Premium-Aussicht im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis oft gering, während der Unterschied beim Wiederverkauf – wie dieses Projekt zeigt – der Abstand zwischen 12 % und 49 % Rendite sein kann.

Was bedeutet das für jedes Markenprojekt?

Die breitere Erkenntnis betrifft nicht Six Senses im Besonderen, sondern die Frage, wie man das Wiederverkaufspotenzial innerhalb eines beliebigen Marken- oder Ultra-Prime-Projekts bewertet. Der Projektname ist nicht die ganze Antwort.

Fragen Sie, welche konkrete Aussicht, Ausrichtung oder Lage im Projekt historisch besser abgeschnitten hat, denn diese interne Streuung kann größer sein als der Unterschied zwischen zwei völlig getrennten Projekten.

Für Käufer, die Optionen innerhalb einer Anlage vergleichen, spricht die Wiederverkaufsevidenz dafür, die Aussicht als primäres Auswahlkriterium zu behandeln – auf einer Stufe mit oder über Wohnungstyp und Größe –, statt als nachrangige Präferenz, die man für einen niedrigeren Preis opfert.

Die Lehre „Aussicht zuerst“ auf andere Projekte übertragen

Die Wiederverkaufsspanne bei Six Senses ist eine brauchbare Vorlage für die Bewertung jedes Marken- oder Ultra-Prime-Projekts, nicht nur dieses einen.

Bevor man annimmt, der Gesamtruf eines Projekts garantiere für jede einzelne Einheit eine starke Rendite, sollte man fragen, ob Entwickler oder Makler Wiederverkaufsdaten nach Aussicht oder Lage aufgeschlüsselt vorlegen können, statt einen einzigen gemischten Wert für das ganze Projekt zu nennen.

Wo diese Aufschlüsselung nicht ohne Weiteres verfügbar ist, kann ein Käufer das zugrunde liegende Prinzip trotzdem anwenden: eine gerahmte, geschützte oder anderweitig knappe Aussicht einer scheinbar naheliegenden wie dem direkten offenen Wasser vorziehen und die Mehrkosten für diese Aussicht als Teil der Investition betrachten, nicht als optionales Upgrade, auf das man verzichtet, um vorab zu sparen.