Reem: Eine Emaar-Community, die ein Wohnungsbudget in ein Haus verwandelt

Zuerst der Name, denn er kostet Geld, wenn man ihn verwechselt: Dieses Reem ist eine Emaar-Townhouse-Community am östlichen Rand von Dubailand, bestehend aus Mira und Mira Oasis. Es ist nicht Al Reem Island in Abu Dhabi – das ist ein anderes Emirat, ein anderer Markt und eine völlig andere Anlageklasse.

Was ist Reem?

Reem ist eine geplante Community und keine Ansammlung einzelner Projekte, was man am Straßenbild, an der Bepflanzung und an der Einheitlichkeit der Bebauung erkennt. Reihen aus Drei- und Vierzimmer-Townhouses gruppieren sich um Parks und gemeinschaftliche Pools.

Im Zentrum liegt das Reem Community Centre mit Supermarkt, Arztpraxen, Cafés und einer Kita; ein großer zentraler Park zieht sich durch die Mitte der Anlage.

Die Phasen Mira und Mira Oasis wurden über mehrere Jahre übergeben und sind heute im Wesentlichen abgeschlossen; die Bepflanzung ist so weit gewachsen, dass sie die Straßen beschattet.

Die Community ist fertig, und das ist ein echter Vorzug. Was man bei der Besichtigung sieht, bekommt man auch; neben Ihrem Garten entsteht keine zweite Bauphase.

Warum ziehen die Menschen hierher?

Weil sich hier ein Wohnungsbudget in ein Haus verwandelt: drei Schlafzimmer, ein kleiner Garten und eine Garage zu ungefähr dem Preis einer Zweizimmerwohnung mitten in der Stadt.

Die Community ist tatsächlich für Familien gebaut – Pools, Parks, eine Kita und Straßen, auf denen Kinder draußen spielen können – und diese Kombination gibt es in Dubai normalerweise nicht zu diesem Preis.

Es ist ein Emaar-Produkt, und das zählt in diesem Segment mehr, als Käufer erwarten. Bauqualität und Community-Management sind berechenbar, anders als bei Projekten kleinerer Entwickler, und die Mieter wissen das.

Das Ergebnis ist eine Community, die eher etabliert als provisorisch wirkt – ungewöhnlich für eine so weit draußen liegende Lage.

Was kostet die Entfernung?

Reem liegt weit draußen am östlichen Stadtrand. Downtown und die Marina sind beide eine echte Fahrt entfernt, und in der Hauptverkehrszeit ist diese Fahrt lang.

Es gibt hier keine Metro, und es ist auch keine geplant. Jeder Haushalt braucht ein Auto, die meisten brauchen zwei – ein Kostenpunkt, der in kaum einer Kalkulation auftaucht.

Global Village und die Arabian-Ranches-Communities sind die nächstgelegenen Anlaufpunkte. Der tägliche Einkauf findet innerhalb der Community statt; alles Größere erfordert eine Fahrt in die Stadt.

Die Mieterschaft besteht daher aus Familien, denen Platz wichtiger ist als der Arbeitsweg. Das ist ein echter und beständiger Kreis, aber ein spezieller – und Spezialisierung verengt den Ausstieg.

Wie rechnet sich das für Vermieter?

Eine Miete in Hausgröße bei einem Kaufpreis in Wohnungsgröße erzeugt hier die Renditen, und im Townhouse-Segment sind sie ansehnlich.

Die Mietverhältnisse sind lang. Familien, die sich wegen der Schulen und des Platzes für eine solche Community entscheiden, ziehen für marginale Ersparnisse nicht um; Fluktuation und Leerstand sind daher gering.

Die Kosten sind Hauskosten, keine Wohnungskosten: Gartenpflege, Kühlung über zwei Etagen und eine Service Charge, die Parks und Pools finanziert statt einer Lobby.

Die Liquidität ist mäßig. Der Käuferkreis aus Familien und Renditeinvestoren ist real, aber nicht tief, und ein Verkauf dauert länger als in den zentralen Apartmentvierteln.

Wie fühlt sich der Alltag hier an?

Die Community lebt von ihrem eigenen Zentrum: Supermarkt, Apotheke, ein paar Arztpraxen, eine Kita und eine Handvoll Cafés decken die normale Woche ab, ohne dass man das Gelände verlässt.

Der zentrale Park wird von den Bewohnern tatsächlich genutzt. Wo die privaten Gärten klein sind, ist die gemeinsame Grünfläche kein Dekor, sondern der Ort, an dem das Gemeinschaftsleben stattfindet – und der Grund, warum Reihen am Park schneller vermietet sind.

Die Schulen sind die ständige Frage. Es gibt Angebote in angemessener Fahrentfernung, aber nicht innerhalb des Geländes, und für die meisten Haushalte hier ist die morgendliche Schulfahrt der feste Punkt, um den sich alles andere ordnet.

Wochenenden verbringt man meist woanders. Global Village und der Einzelhandel in Arabian Ranches sind die nächsten Anziehungspunkte; alles Größere bedeutet eine richtige Fahrt.

Was sollten Sie prüfen und womit vergleichen?

Die Phase. Mira und Mira Oasis wurden zu unterschiedlichen Zeiten übergeben, und die Reife der Bepflanzung unterscheidet sich zwischen beiden deutlich.

Die Lage in der Reihe: Eckhäuser, Häuser mit Parkblick und Häuser mit Rückseite zur Straße sind drei verschiedene Produkte zu drei verschiedenen Mieten, und die Fotos im Inserat verraten nicht, welches Sie vor sich haben.

Die Historie der Service Charge und was sie abdeckt. Bei so viel gemeinschaftlicher Bepflanzung ist das keine nebensächliche Position.

Als Alternativen bietet sich ehrlicherweise folgender Vergleichskreis an: Mudon und Town Square zu ähnlichem Preis, Arabian Ranches als etablierter Maßstab deutlich darüber sowie The Valley oder Damac Hills 2 günstiger und weiter draußen. Jede dieser Communities ist im Bereich Areas mit aktuellen Angeboten beschrieben.