Reem, une communauté Emaar qui transforme un budget d’appartement en maison

Commençons par le nom, car il coûte de l’argent à ceux qui se trompent : ce Reem est une communauté de townhouses d’Emaar, à la lisière est de Dubailand, composée de Mira et de Mira Oasis. Ce n’est pas Al Reem Island à Abou Dhabi, qui relève d’un autre émirat, d’un autre marché et d’une tout autre classe d’actifs.

Qu’est-ce que Reem ?

Reem est une communauté conçue d’un seul tenant, et non un assemblage de projets distincts, ce que confirment le tracé des rues, les plantations et l’homogénéité des habitations. Des rangées de townhouses de trois et quatre chambres s’organisent autour de parcs et de piscines communes.

Au centre se trouve le Reem Community Centre (supermarché, cliniques, cafés, crèche), avec un grand parc central qui traverse tout le quartier.

Les phases Mira et Mira Oasis ont été livrées sur plusieurs années et sont aujourd’hui pratiquement achevées ; la végétation est assez mûre pour ombrager les rues.

C’est un quartier terminé, et c’est une vraie qualité. Ce que l’on voit lors de la visite est ce que l’on obtient : aucune seconde phase ne viendra s’installer à côté de votre jardin.

Pourquoi s’installe-t-on ici ?

Parce qu’on y convertit un budget d’appartement en maison. Trois chambres, un petit jardin et un garage, pour à peu près le prix d’un deux-pièces au cœur de la ville.

La communauté est réellement pensée pour les familles (piscines, parcs, crèche, rues où les enfants peuvent jouer dehors), et cette combinaison est rare à ce niveau de prix à Dubaï.

C’est un produit Emaar, ce qui compte plus que les acheteurs ne le pensent dans ce segment. La qualité de construction et la gestion de la communauté sont prévisibles, contrairement aux programmes de promoteurs plus modestes, et les locataires le savent.

Il en résulte un quartier qui donne l’impression d’être installé plutôt que de transition, ce qui est inhabituel aussi loin du centre.

Que coûte l’éloignement ?

Reem se trouve très loin, sur la bordure est de la ville. Downtown et la Marina sont toutes deux à une vraie distance en voiture, et aux heures de pointe le trajet est long.

Il n’y a pas de métro ici, et aucun n’est prévu. Chaque foyer a besoin d’une voiture, la plupart de deux, et ce coût figure rarement dans les tableurs.

Global Village et les communautés d’Arabian Ranches sont les repères les plus proches. Les courses du quotidien se font dans la communauté ; tout ce qui est plus important suppose de rouler jusqu’en ville.

La clientèle locative est donc composée de familles pour qui l’espace compte plus que le trajet. C’est un vivier réel et durable, mais spécifique, et cette spécificité rétrécit les possibilités de sortie.

Comment fonctionne l’équation économique pour un bailleur ?

Un loyer de la taille d’une maison pour un achat de la taille d’un appartement : c’est ce qui produit les pourcentages ici, et ils sont respectables pour le segment des townhouses.

Les baux sont longs. Les familles qui choisissent une communauté comme celle-ci pour les écoles et l’espace ne déménagent pas pour une économie marginale ; la rotation et les périodes de vacance restent donc faibles.

Les charges sont celles d’une maison, non d’un appartement : entretien du jardin, climatisation de deux niveaux, et des service charges qui financent des parcs et des piscines plutôt qu’un hall d’entrée.

La liquidité est moyenne. Le bassin d’acheteurs, composé de familles et d’investisseurs en quête de rendement, est réel mais peu profond, et une vente prend plus de temps que dans les quartiers d’appartements du centre.

À quoi ressemble le quotidien ici ?

La communauté vit autour de son propre centre : un supermarché, une pharmacie, quelques cliniques, une crèche et une poignée de cafés, ce qui couvre une semaine ordinaire sans en sortir.

Le parc central est l’espace que les résidents utilisent réellement. Là où les jardins privés sont petits, l’espace vert partagé n’est pas un décor : c’est là que la vie de la communauté se déroule, et c’est pourquoi les rangées voisines du parc se louent plus vite.

Les écoles restent la question de fond. Les options se trouvent à une distance raisonnable en voiture plutôt qu’à l’intérieur du périmètre, et pour la plupart des foyers d’ici, le trajet scolaire du matin est le point fixe autour duquel tout le reste s’organise.

Les week-ends se passent plutôt ailleurs. Global Village et les commerces d’Arabian Ranches sont les pôles d’attraction les plus proches ; tout ce qui est plus grand exige un vrai trajet.

Que vérifier, et à quoi comparer ?

La phase. Mira et Mira Oasis ont été livrées à des dates différentes, et la maturité de la végétation diffère nettement de l’une à l’autre.

La position dans la rangée : les unités d’extrémité, celles qui donnent sur le parc et celles qui donnent sur une route sont trois produits différents, à trois loyers différents, et les photos de l’annonce ne vous diront pas lequel vous visitez.

L’historique des service charges et ce qu’elles couvrent. Avec autant d’espaces paysagers partagés, ce n’est pas une ligne négligeable.

Côté alternatives, l’ensemble de comparaison honnête comprend Mudon et Town Square à un prix similaire, Arabian Ranches comme référence établie bien au-dessus, et The Valley ou Damac Hills 2, moins chers et plus éloignés. Chacun est présenté avec le stock actuel dans la rubrique des quartiers.