The Crescent w Production City: osiemnastoletni kompleks Damac oceniany jako aktywo dochodowe

Budynek oddany w 2008 roku przeszedł już cykl konserwacji, a w dubajskiej dzielnicy Production City to najważniejszy fakt, jaki warto o nim znać. Dzielnica ma jedne z najwyższych stóp zwrotu brutto w emiracie i jedne z najbardziej zróżnicowanych sposobów zarządzania budynkami, a te dwie rzeczy są ze sobą powiązane.

Co zapisano w paszporcie projektu?

The Crescent to wielobudynkowy kompleks o dwudziestu jeden kondygnacjach, zrealizowany przez Damac Properties, wpisany jako ukończony z rokiem zakończenia budowy 2008, w dzielnicy Dubai Production City.

Osiemnaście lat eksploatacji to cecha decydująca. Windy, chillery, pompy i fasada dotarły do punktu, w którym albo były konserwowane i odnawiane, albo nie, a trzeciego stanu nie ma.

Kompleks z kilkoma budynkami oznacza też wspólną infrastrukturę obejmującą więcej niż jeden blok, co ma znaczenie dla budżetu wspólnoty właścicieli i dla sposobu rozdzielania podwyżki opłat.

Wszystko pozostałe w tym tekście wynika z tych dwóch faktów: starszy budynek w dzielnicy, w której właśnie starsze budynki kryją największe ryzyko.

Jaka naprawdę jest ta dzielnica?

Dubai Production City, pierwotnie International Media Production Zone, to strefa wolnocłowa dla poligrafii, wydawnictw, pakowania i produkcji medialnej, z klastrem mieszkaniowym zbudowanym wokół sztucznych jezior na części terenu. Leży przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, w pobliżu Motor City, Sports City i Jumeirah Village Triangle.

Ceny wejścia należą do najniższych w mieście dla zasobu z tego rocznika, a stopy zwrotu brutto do wyższych w Dubaju. To jest argument i dla inwestora nastawionego na przepływy pieniężne jest on realny.

Najemcy pochodzą z samej strefy wolnocłowej, z okolicznych parków biznesowych oraz z gospodarstw domowych szukających najtańszego rozsądnego mieszkania w zachodniej części miasta. To rynek wrażliwy na cenę na każdym poziomie, co oznacza, że negocjacje są oczekiwane po obu stronach, a wzrost wartości kapitału minimalny.

Mniej więcej połowę dzielnicy zajmują drukarnie, zakłady pakujące i logistyka, która im służy — to strefa pracująca, z systemem zmianowym, rampami załadunkowymi i ruchem ciężkich pojazdów w tej samej dzielnicy, w której stoją apartamenty.

Czy położenie decyduje o najemcy?

Klaster mieszkaniowy wokół jezior jest oddzielony od części przemysłowej i w lepszych lokalizacjach to rozdzielenie jest prawdziwe. W gorszych oddziela je szerokość jednej ulicy, a różnica w komforcie życia jest ogromna.

Jakość powietrza, hałas i widok zmieniają się wraz z odległością od strony przemysłowej, a razem z nimi gotowość najemcy do przedłużenia umowy — i to właśnie widać w Pańskich wynikach, a nie w odczuciach.

To najważniejsza dostępna tu kontrola i zajmuje dziesięć minut: proszę wyjść z budynku i zobaczyć, co jest na końcu ulicy. Żadne zdjęcie z ogłoszenia tego nie pokaże i żaden rzut mieszkania tego nie zawiera.

Jeziora są jedyną cechą wyróżniającą dzielnicę i naprawdę pracują. Lokal z widokiem na jezioro ma widok i światło, a na rynku skądinąd zamiennych mieszkań to właśnie sprawia, że lokal wynajmuje się jako pierwszy — premia za to jest skromna w porównaniu z odpowiednią premią za widok w jakiejkolwiek centralnej lokalizacji.

Czy starszy budynek może być lepszym zakupem?

Ukończenie w 2008 roku nie jest wadą. To ujawnienie informacji. Wszystko, co nowszy budynek będzie musiał kiedyś udowodnić w kwestii zarządzania, ten już udowodnił w jedną lub drugą stronę, a dowody znajdują się w dokumentach, o które można poprosić.

Trzy lata historii opłat serwisowych, budżet wspólnoty właścicieli oraz dowód, że konserwacja faktycznie została wykonana, a nie odłożona. Te trzy dokumenty opisują aktywo dokładniej niż jakiekolwiek oględziny samego mieszkania.

Zajętość w konkretnym budynku to drugi sygnał. W dzielnicy z tak dużym zasobem w tym przedziale cenowym widoczne puste lokale mówią coś, czego ogłoszenie nie powie.

Tam, gdzie odpowiedzi są dobre, starszy, dobrze zarządzany budynek o niższej cenie wejścia i ustabilizowanej bazie najemców jest zdrowszym aktywem dochodowym niż nowa wieża, której opłaty nie zostały jeszcze sprawdzone. Tam, gdzie są złe, rabat nie jest rabatem — to rachunek za naprawy z opóźnieniem.

Jak to wycenić?

Modelować należy netto, nie brutto. Opłata serwisowa, rezerwa na pustostany, koszt ponownego wynajmu i rezerwa na konserwację. Różnica między nagłówkową a faktycznie osiągniętą stopą zwrotu jest w tej dzielnicy większa niż prawie gdziekolwiek w Dubaju, a w starszym budynku jeszcze większa.

Nie ma metra i żadne nie jest planowane, więc dzielnica zależy od samochodu, a przydział miejsc parkingowych wpływa bezpośrednio na osiągalny czynsz. Należy potwierdzić, że miejsce należy do lokalu, a nie do puli budynku.

Trzeba ustalić realistyczny osiągany czynsz dla tego konkretnego kompleksu, a nie średnią dla dzielnicy. Na rynku wrażliwym na cenę i o szerokim rozrzucie jakości budynków wartość dla dzielnicy to mieszanka wyników, których by Państwo nie zaakceptowali.

Płynność odsprzedaży jest umiarkowana, a pulę kupujących tworzą inni inwestorzy nastawieni na dochód, którzy liczą w tym samym arkuszu i twardo negocjują. Cenę wyjścia należy ustalać na tej podstawie, a nie na nadziei.

Dla kogo to jest?

Dla inwestora nastawionego na przepływy pieniężne, działającego na przystępnym końcu rynku, który jest gotów przeprowadzić analizę na poziomie budynku i trzymać aktywo długoterminowo. To profil, który dzielnica nagradza, i nagradza go konsekwentnie.

Źle pasuje do każdego, kto kupuje bez wizyty na miejscu. To dzielnica, w której inwestorzy w Dubaju najczęściej odkrywają, ile kosztują zaniedbane remonty, a odkrycie następuje po odbiorze.

Źle pasuje do każdego, kto oczekuje wzrostu wartości. Nie ma ograniczenia podaży ani opowieści o udogodnieniach; zwrot to czynsz.

I źle pasuje do każdego, kto chce, żeby zakup był szybki. Godzina poświęcona historii opłat i spacerowi wokół kwartału to ta część transakcji, która naprawdę zarabia.