Binghatti Hills in Arjan: das Volumenmodell im Check

Binghatti Hills liegt in Arjan neben dem Dubai Science Park und hat eine der höchsten Einheitenzahlen unter den einzelnen Wohnprojekten in diesem Teil der Stadt. Größe verändert eine Investition auf Weisen, die ein einzelner Grundriss verbirgt – deshalb betrachtet diese Analyse das gesamte Gebäude.

Wo liegt Arjan?

Arjan liegt im Landesinneren an der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, begrenzt vom Dubai Science Park und von Al Barsha South. Es ist ein Wohnviertel mittlerer Dichte, das in den späten 2010er- und den 2020er-Jahren rasch bebaut wurde, fast ausschließlich mit Apartmenthäusern statt Villen.

Die praktische Geografie: außerhalb der Stoßzeiten rund fünfzehn bis zwanzig Minuten bis Dubai Marina und zur Mall of the Emirates, etwa fünfundzwanzig bis Downtown, direkt neben dem Dubai Miracle Garden und dem Butterfly Garden, die saisonalen Verkehr bringen, aber keinerlei Nutzen für Bewohner.

Es gibt keine Metro. Das ist die bestimmende Einschränkung dieses Viertels, und sie begrenzt das Mieterprofil: Arjan funktioniert für Menschen mit Auto, nicht für Menschen ohne. Jede Mietprognose, die etwas anderes unterstellt, ist falsch.

Was bedeutet der Kauf in einer sehr großen Entwicklung?

Der erste Effekt betrifft die Miete. Mehrere hundert nahezu identische Einheiten, die im selben Moment im selben Viertel übergeben werden, bedeuten mehrere hundert Eigentümer, die im selben Quartal um Mieter konkurrieren.

Die Mieten im ersten Jahr nach einer Massenübergabe sind durchweg schwächer als die Prognosen, mit denen die Einheiten verkauft wurden.

Der zweite Effekt betrifft den Wiederverkauf. Beim Verkauf konkurrieren Sie nicht gegen den Markt, sondern gegen Dutzende buchstäblich identischer Wohnungen im selben Gebäude, angeboten von Eigentümern mit denselben Informationen wie Sie. Das ist ein transparenter, austauschbarer Markt, der Verkäufer nicht belohnt.

Der dritte Effekt betrifft die Service Charge, und hier kann die Größe helfen: Ein großes Gebäude verteilt Fixkosten auf mehr Eigentümer, und die Gebühren pro Quadratfuß sind in Türmen des Mittelsegments mit hoher Einheitenzahl oft niedriger als in Boutique-Gebäuden.

Nichts davon macht ein großes Projekt zu einem schlechten Kauf. Es macht es zu einem Renditekauf statt zu einem Wertsteigerungskauf, und so sollten Sie es auch bepreisen.

Wie sieht das Renditeargument für Arjan aus?

Arjan konkurriert über den Einstiegspreis. Die Miete pro Quadratfuß ist niedriger als in den zentralen Vierteln, der Kaufpreis aber deutlich niedriger, und das Verhältnis beider war meist günstig – die Bruttorenditen liegen hier über dem Durchschnitt Dubais.

Der Mieterpool ist real und stabil: Beschäftigte des Dubai Science Park und der nahen Gewerbeparks, Familien, die sich Al Barsha und Dubai Hills nicht leisten können, sowie viele Paare und Wohngemeinschaften, die ein neueres Gebäude wollen, als es der ältere Bestand des Mittelsegments bietet.

Der ehrliche Vorbehalt: Dieser Mieter ist per Definition preissensibel. Er hat sich für Arjan entschieden, weil es günstiger war. Senkt ein vergleichbares Gebäude zwei Straßen weiter seine Miete, zieht er um, und die Wechselkosten für einen Mieter ohne Ausbau und mit Einjahresvertrag liegen nahe null.

Was sollten Sie konkret prüfen?

Den Übergabeplan der gesamten Entwicklung, nicht nur Ihres Turms oder Ihrer Phase. Wenn dreitausend Einheiten innerhalb derselben sechs Monate übergeben werden, planen Sie mit einer schwachen ersten Vermietungssaison.

Die voraussichtliche Service Charge und wie sich das Angebot an Annehmlichkeiten zur Einheitenzahl verhält. Umfangreiche Annehmlichkeiten, verteilt auf viele Einheiten, sind effizient; umfangreiche Annehmlichkeiten in einer Phase, die zuerst übergeben wird, während spätere Phasen noch im Bau sind, bedeuten, dass frühe Eigentümer die gesamte Anlage querfinanzieren.

Die Ausstattungsspezifikation schriftlich, Punkt für Punkt. Binghatti konkurriert über den Preis, und die gelieferte Ausstattung entspricht dem Mittelsegment. Das ist in Ordnung, wenn Sie es erwartet haben, und enttäuschend, wenn nicht.

Die Zuteilung von Stellplätzen pro Einheit. In einem Viertel ohne Metro ist ein Studio ohne Stellplatz deutlich schwerer zu vermieten.

Und besichtigen Sie ein fertiges Binghatti-Gebäude, bevor Sie sich für ein noch nicht gebautes entscheiden. Das ist die nützlichste Stunde, die Sie investieren können.

Wie lassen sich die Zahlen hier zum Funktionieren bringen?

Kaufen Sie die Einheitentypen mit dem breitesten Mieterpool statt des billigsten Tickets. Einzimmerwohnungen schneiden in solchen Vierteln bei Vermietungsgeschwindigkeit und Wiederverkauf durchweg besser ab als Studios, und die Preisdifferenz ist meist kleiner als die Mietdifferenz.

Bevorzugen Sie Einheiten mit Stellplatz, Balkon und einer Aussicht, die nicht auf den Parkplatz geht. In einem austauschbaren Gebäude sind es die kleinen Unterschiede, die Ihre Einheit zuerst vermieten, wenn zwanzig identische auf dem Markt sind.

Rechnen Sie Ihre Rendite auf das zweite Jahr, nicht auf das erste. Die erste Vermietungssaison nach einer Massenübergabe ist untypisch und meist die schwächste.

Und seien Sie realistisch beim Ausstieg: Gehen Sie davon aus, dass Sie an einen anderen Investor verkaufen, der dieselbe Tabelle rechnet, und nicht an jemanden, der sich in das Gebäude verliebt hat.

Für wen ist das geeignet?

Es eignet sich für renditeorientierte Investoren mit einem Horizont von mehr als fünf Jahren, die einen niedrigen Einstiegspreis wollen, mit einer Ausstattung des Mittelsegments leben können und verstehen, dass die Rendite aus der Miete kommt und nicht aus Wertzuwachs.

Es eignet sich für Käufer, die Immobilien in Dubai in einer Größenordnung besitzen wollen, die keine Hypothek erfordert.

Es ist falsch für alle, die vor der Übergabe in einem Viertel mit tausenden konkurrierenden Einheiten weiterverkaufen wollen, und falsch für Käufer, die ein unverwechselbares Objekt suchen. Wer auf Wertsteigerung durch Knappheit setzt, sollte etwas Knappes kaufen.