Binghatti Haven in Dubai Sports City: billig aus gutem oder aus schlechtem Grund?

Dubai Sports City ist einer der günstigsten Orte der Stadt, um eine neue Wohnung zu kaufen, und billig verlangt immer nach einer Erklärung. Manchmal ist die Erklärung eine echte Marktineffizienz, manchmal ein Viertel, das nicht funktioniert. Sports City ist ein bisschen von beidem, und der Unterschied zählt, wenn man einen Scheck ausstellt.

Was sollte Sports City einmal werden?

Der Masterplan war ehrgeizig: Stadien, Akademien, ein Cricket-Platz, ein Golfplatz und Wohnbebauung rund um ein sportliches Ökosystem.

Teile davon wurden verwirklicht – das Cricket-Stadion und der Golfplatz existieren und funktionieren –, andere nicht, sodass das Viertel eine eigentümliche Mischung aus erstklassigen Einrichtungen und unbebauten Grundstücken hat.

Geworden ist es ein großes, bezahlbares, autoabhängiges Wohnviertel auf der Landseite der Stadt mit einer beträchtlichen Mieterschaft und einem Ruf, der der heutigen Realität hinterherhinkt. Ein Großteil des frühesten Bestands war schlecht gebaut und schlecht verwaltet, und dieser Ruf färbt noch immer auf das Viertel ab, obwohl die neueren Gebäude ein anderes Produkt sind.

Lagemäßig liegt es an der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road nahe Motor City und Dubai Studio City, außerhalb der Stoßzeiten rund zwanzig bis fünfundzwanzig Minuten bis zur Marina und weiter bis Downtown.

Was spricht für einen Kauf hier?

Der Einstiegspreis. Neubauwohnungen in Sports City gehören zu den günstigsten in Dubai, und der Abstand zu vergleichbarem Bestand in Arjan oder JVC ist real.

Die Rendite. Weil die Mieten sich besser gehalten haben als die Preise, lag die Bruttorendite in diesem Viertel durchweg am oberen Ende der Spanne Dubais. Für einen reinen Cashflow-Investor ist das das ganze Argument.

Der Mieterpool ist tatsächlich groß: Er speist sich aus Dubai Studio City, Motor City, den Gewerbeparks entlang des Korridors und sehr vielen Familien und Wohngemeinschaften, die Platz zu einem Preis wollen, den die Küstenviertel nicht bieten können.

Und der Golfplatz und die Sporteinrichtungen bieten einen Nutzwert, der den meisten günstigen Vierteln fehlt.

Was spricht dagegen?

Keine Metro und eine wirklich lange Fahrt zu allem an der Küste. Das begrenzt das Mietwachstum, weil es begrenzt, wer hier wohnen will.

Sehr große Qualitätsunterschiede zwischen den Gebäuden. Manche Türme in Sports City sind gut geführt; andere haben eine dokumentierte Vorgeschichte mit Streit um die Service Charge, Instandhaltungsrückstau und handlungsunfähigen Eigentümergemeinschaften. Das falsche Gebäude in diesem Viertel zu kaufen ist ein echtes Risiko, das man einem Grundriss nicht ansieht.

Langsame Wertsteigerung. Das ist kein Knappheitsmarkt. Es gibt Land, es gibt Grundstücke, und das Angebot reagiert schnell auf die Nachfrage, was die Preise verankert.

Und ein Wiederverkaufsmarkt, der von renditeorientierten Käufern dominiert wird, die hart verhandeln, was Ihren Ausstiegspreis begrenzt.

Wie kauft man in einem solchen Viertel gut?

Das Gebäude zählt mehr als das Viertel. Zwei Türme in derselben Straße können völlig verschiedene Geschichten bei Service Charge, Instandhaltungsstandard und Mietererfahrung haben. Fragen Sie nach den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft oder besichtigen Sie zumindest beide Gebäude.

Bevorzugen Sie Neubauten eines Entwicklers mit Lieferhistorie gegenüber älterem Bestand mit Preisnachlass. Die Instandhaltungslast eines schlecht gebauten Turms in Sports City aus der Zeit um 2008 kann mehrere Jahre Rendite aufzehren.

Prüfen Sie die Service Charge im Verhältnis zur Miete, nicht isoliert. In Vierteln mit niedrigen Mieten kann eine Service Charge, die in Downtown unauffällig wäre, einen großen Teil der Bruttoeinnahmen verschlingen.

Bestehen Sie auf einem Stellplatz. In einem autoabhängigen Viertel ist er nicht optional, und Einheiten ohne Stellplatz lassen sich nur mit Abschlag vermieten.

Und prüfen Sie, was auf den angrenzenden Grundstücken geplant ist. In Sports City gibt es noch unbebautes Land, und eine Aussicht, die es heute gibt, kann in drei Jahren verschwunden sein.

Was sind die Besonderheiten von Binghatti Haven?

Es ist ein Neubau, was in Sports City ein bedeutender Unterschied ist, angesichts dessen, wie viel des bestehenden Bestands über fünfzehn Jahre alt und abgenutzt ist.

Binghattis Baugeschwindigkeit bedeutet eine kürzere Phase mit gebundenem Kapital und ohne Einnahmen, was den internen Zinsfuß gegenüber einem vierjährigen Off-plan-Projekt anderswo verbessert.

Die Ausstattung entspricht dem Mittelsegment, das Angebot an Annehmlichkeiten ist Standard. Stellen Sie Ihre Erwartungen darauf ein und zahlen Sie keinen Aufschlag für Renderings.

Die entscheidende Frage ist, wie hoch die voraussichtliche Service Charge ist und wie sie sich zur erzielbaren Miete für die Einheitengröße verhält, die Sie erwägen. Holen Sie beide Zahlen ein, bevor Sie entscheiden, denn in diesem Viertel ist dieses Verhältnis die gesamte Investition.

Wie lautet die ehrliche Empfehlung?

Wenn Sie maximale Bruttorendite bei minimalem Einstiegspreis wollen und bereit sind, langfristig zu halten, ohne viel Wertzuwachs zu erwarten, hält dieses Viertel, was es verspricht.

Wenn Sie eine ausgewogene Rendite mit etwas Wertsteigerung wollen, geben Sie mehr aus und kaufen Sie in einem Viertel mit Angebotsbeschränkungen – JVC, Al Furjan oder Dubai Hills, je nach Preisniveau.

So oder so: Kaufen Sie das Gebäude, nicht die Broschüre. In Sports City mehr als fast überall sonst in Dubai ist der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Gebäude der Unterschied zwischen einer guten und einer schlechten Investition.

Ist der Ruf des Viertels berechtigt?

Dubai Sports City erwarb seinen Ruf durch seine frühesten Gebäude, von denen mehrere in den Jahren 2008–2012 billig fertiggestellt, ohne Rücklagen an die Eigentümergemeinschaften übergeben und dem Verfall überlassen wurden.

Diese Gebäude gibt es noch, und manche werden noch immer schlecht geführt. Sie sind aber nicht mehr repräsentativ: Es ist viel neuerer, besser gebauter Bestand hinzugekommen, und mehrere ältere Türme wurden grundlegend saniert.

Diese Lücke zwischen Ruf und heutiger Realität ist genau der Ort, an dem die Chance liegt – das Viertel wird nach seiner Geschichte bepreist, während ein Teil der Gebäude sich weiterentwickelt hat.

Sie zu nutzen erfordert, zwischen den Gebäuden zu unterscheiden, also eine Besichtigung und eine Service-Charge-Historie statt eines Portalfilters. Niemand nimmt Ihnen das ab, und deshalb besteht der Abschlag fort.