The Lakes: Der Cluster-Name leistet hier die Arbeit, die nebenan die Hausnummer erledigt

In den Springs und den benachbarten Meadows sind die Cluster nummeriert, und die Nummern sagen wenig. In The Lakes tragen sie Namen – Ghadeer, Forat, Zulal, Maeen, Deema, Hattan –, und der Name ist ein echtes Merkmal des Hauses, denn Villengröße und Grundstück unterscheiden sich zwischen ihnen deutlich.

Was ist The Lakes?

The Lakes ist neben den Springs und den Meadows das dritte Viertel von Emirates Living, von Emaar im selben Programm der frühen 2000er-Jahre gebaut und um Wasser und begrünte Korridore angelegt.

Das Produkt sind freistehende Villen und Doppelhaushälften, in der Regel größer als in den Springs und vergleichbar mit den Meadows, näher am Emirates Golf Club und am Montgomerie gelegen.

Es ist das am wenigsten befahrene der drei Viertel: weniger Durchgangsstraßen, weniger Durchgangsverkehr und Straßen, die außerhalb der Schulweg-Zeiten ruhig bleiben.

Das Viertel ist um Wasser und Bepflanzung statt um Durchgangsstraßen angelegt, sodass die Straßen Anwohner tragen und sonst kaum etwas. Diese Eigenschaft ist der Grund, warum Menschen hierherziehen, und sie ist auf Fotos nicht zu erkennen.

Was ist tatsächlich am Markt?

Die Inserate erscheinen unter den Cluster-Namen, und das ist das Nützlichste an ihnen. Ein Haus in Zulal, Deema, Ghadeer oder Maeen ist keine Adressverzierung – es ist ein Größenband und ein Grundstückstyp, und der Markt preist es entsprechend ein.

Der Bestand mischt Villen mit gelegentlichen Townhouses innerhalb derselben Cluster, was ein Unterschied im Produkt ist und nicht in der Qualität. Klären Sie, um welches von beiden es sich bei einem Inserat handelt, bevor Sie einen Preis mit irgendetwas anderem im Viertel vergleichen.

Vergleichsweise selten ist hier ein unberührtes Haus. Ein deutlich höherer Anteil der Villen in The Lakes wurde entkernt und neu aufgebaut als in den Springs oder den Meadows, weshalb das Viertel neuer wirkt, als sein Baujahr ist.

Das verändert, woraus das Angebot besteht: Statt einer Spanne vom Originalzustand bis zur Sanierung ist ein großer Teil des Angebots schon umfassend saniert, und der Einstieg für einen Projektkauf ist schwerer zu finden.

Die Frage, die ein Käufer hier beantwortet, lautet also nicht, ob er sanieren soll, sondern wessen Sanierung er kauft. Das ist eine engere Entscheidung, als es klingt, und sie hängt von der Qualität der Arbeit und ihren Unterlagen ab, nicht von der Adresse.

Wie funktioniert die Wirtschaftlichkeit eines sanierten Marktes?

Dies ist ein Markt für langfristigen Besitz und Selbstnutzer, auf den eine Mietschicht aufgesetzt ist, nicht umgekehrt. Die Renditeprozente sind unauffällig und nicht der Grund, hier zu sein.

Das Geld wird in der Lücke zwischen einem Originalhaus und einem ordentlich neu aufgebauten verdient – eine Lücke, die dieses Viertel immer wieder gezeigt hat, weil so viele Eigentümer sie überschritten haben.

Die laufenden Kosten sind Villenkosten: Garten, Pool und ein Technikraum, der inzwischen zwanzig Jahre alt ist, sofern er nicht ersetzt wurde.

Die Liquidität ist für einen Villenmarkt respektabel. Sanierter Bestand verkauft sich zuverlässig; Originalbestand wartet auf einen Käufer mit Lust auf die Arbeit.

Nichts davon zeigt sich in einer Kennzahl auf Viertelebene. Ein neu aufgebautes und ein originales Haus im selben Cluster sind zwei verschiedene Vermögenswerte mit derselben Postleitzahl, und ein Durchschnitt, der beide vermischt, beschreibt keines von beiden – weshalb der sinnvolle Vergleich hier immer Haus gegen Haus lautet und nicht Viertel gegen Viertel.

Wer kauft hier?

Familien, die den Platz der Meadows mit weniger Verkehr wollen und bereit sind, für ein Haus zu zahlen, das jemand anderes schon neu aufgebaut hat.

Eigentümer, die aus den Springs aufsteigen und ein freistehendes Haus wollen, ohne die Schulen und den Arbeitsweg zu verlassen, die sie schon kennen.

Und Projektkäufer, wenn auch weniger als in den Nachbarvierteln, die eines der verbliebenen Originalhäuser zum Umbau suchen.

Was hier fast niemand kauft, ist ein reines Renditeprojekt. Die Zahlen tragen es nicht, und das Viertel ist dafür nicht angelegt.

Was sollte man bei einem sanierten Haus prüfen?

Wer die Sanierung wann ausgeführt hat. Ein gut gemachter Neuaufbau ist sein Geld wert; ein billig gemachter versteckt dieselben zwanzig Jahre alten Probleme hinter neuen Fliesen.

Ob bauliche Veränderungen genehmigt wurden. Anbauten und veränderte Grundrisse sind hier häufig, und nicht genehmigte Arbeiten werden beim Wiederverkauf zum Problem des Käufers.

Den Cluster und das konkrete Grundstück darin. Villengröße und Grundstück unterscheiden sich zwischen den benannten Clustern deutlich, und der Name leistet hier mehr als nebenan.

Und die Technik: Klimaanlage, Warmwasserbereiter und Poolausrüstung, unabhängig davon, wie gut die Küche aussieht.

Womit sollte man es vergleichen?

Die Meadows – vergleichbare Grundstücke und Produkte, belebter, mit größerer Spanne zwischen saniert und original.

Die Springs – dieselbe Lage zum ungefähr halben Einstiegspreis, in einem kleineren Reihenhaus.

Jumeirah Park und Arabian Ranches – neuere Alternativen mit modernen Grundrissen, anderen Arbeitswegen und anderem Gemeinschaftscharakter.

Und der Punkt, der für alle drei Viertel gilt: Allein nach dem Namen zwischen Springs, Meadows und Lakes zu wählen, ist sinnlos. Der Unterschied zwischen einem neu aufgebauten und einem originalen Haus innerhalb eines von ihnen ist größer als der Unterschied zwischen den Vierteln. Sehen Sie sich das konkrete Haus und den konkreten Cluster an.