Distressed-Immobilien in Dubai: 20–30 % unter Marktpreis kaufen und eine Wohnung schnell verkaufen

Eine Distressed-Immobilie in Dubai ist eine Einheit, die zum Preis der drei günstigsten Angebote ihres Gebäudes oder darunter angeboten wird, meist 10–30 % unter dem ursprünglichen Bauträgerpreis. Käufer können sie fast sofort weiterverkaufen: Ein Townhouse für 2,3 Mio. AED war sechs Wochen später 2,89 Mio. AED wert, ein Plus von 26 %.

Was gilt in Dubai als Distressed-Deal?

Zwei Maßstäbe entscheiden. Der erste ist der Abschlag auf den Originalpreis, also den Preis, den der Erstkäufer an den Bauträger gezahlt hat. Der zweite, wichtigere, sind die drei niedrigsten Angebotspreise für dasselbe Gebäude auf dem freien Markt.

Angenommen, in einem Gebäude stehen 100 Wohnungen zum Verkauf. Liegt eine Einheit unter den drei günstigsten, ist das bereits ein ordentliches Geschäft. Ist sie günstiger als alle drei, ist es ein sehr gutes.

In einfachen Zahlen: Kosten vergleichbare Wohnungen im Schnitt 1 Mio. USD und liegen die günstigsten Angebote bei 900 000 USD, dann ist eine Distressed-Einheit eine zu 900 000 USD oder darunter.

Warum ist der Kauf von Distressed-Objekten derzeit besser als Off-Plan?

Weil er günstiger ist. Ein typischer Verkäufer hat die Wohnung vor etwa einem Jahr gekauft, kann die Raten nicht mehr bedienen und verkauft 10, 20 oder 30 % unter dem Originalpreis.

Der Käufer steigt unter dem Preis ein, den alle anderen im selben Launch gezahlt haben. Wer heute Off-Plan direkt beim Bauträger kauft, zahlt dagegen den aktuellen Listenpreis.

Warum erreichen die besten Distressed-Deals nie die Immobilienportale?

Es gibt ein Hinterzimmer der Makler. Distressed-Einheiten zirkulieren in WhatsApp-Gruppen von Maklern, in Telegram-Kanälen und in internen Chats der Agenturen, und die besten werden dort verkauft, bevor sie auf den großen Portalen erscheinen.

Das Volumen ist groß: Nach Schätzung des Gasts laufen in diesen Chats täglich 5 000 bis 10 000 solcher Nachrichten ein. Nur ein kleiner Teil ist für Käufer interessant, deshalb wird jedes Angebot mit den jüngsten Transaktionen und den niedrigsten Marktpreisen im selben Gebäude abgeglichen.

Lohnt sich jeder Abschlag auf den Originalpreis?

Nein. Manche bekannten Bauträger stehen auf einer schwarzen Liste und werden zu jedem Abschlag abgelehnt. Einheiten von ihnen wurden 25 % unter dem Originalpreis angeboten und blieben trotzdem unverkauft, egal wie lange sie beworben wurden.

Maßstab ist der Wiederverkauf, nicht die Höhe des Abschlags. Ein hoher Rabatt auf ein Gebäude, in das niemand einziehen will, ist kein Schnäppchen, denn der nächste Käufer zahlt dafür auch nicht mehr.

Dieselbe Logik gilt für Hotelzimmer. Der höchste beobachtete Abschlag lag bei 50 %, bei einem Hotelzimmer, und selbst zu diesem Preis ist es kein empfohlener Kauf. Für eine gute Wohneinheit sind rund 30 % realistisch; zum Zeitpunkt der Aufnahme lag der beste Fall 32 % unter dem Originalpreis.

Wie schnell kann ein Distressed-Käufer mit Gewinn weiterverkaufen?

Fast sofort, denn der Gewinn ist der Abschlag auf den Markt. Der Käufer kann die Einheit noch am Tag der Eigentumsübertragung neu inserieren.

Ein Beispiel: Ein Townhouse wurde für 2,3 Mio. AED (rund 626 000 USD) abgeschlossen. Sechs Wochen nach der Übertragung wurde derselbe Typ für 2,89 Mio. AED (rund 787 000 USD) angeboten. Ein Verkauf zu diesem Zeitpunkt hätte etwa 600 000 AED Gewinn bedeutet, also 26 % in sechs Wochen.

Welche Budgets lassen sich am schnellsten weiterverkaufen?

Townhouses bis etwa 2,5 Mio. AED (rund 681 000 USD) und Villen bis etwa 5 Mio. AED (rund 1,36 Mio. USD). Distressed-Einheiten in dieser Spanne sind stark gefragt und lassen sich leichter verkaufen als Wohnungen.

Der Grund sind die Selbstnutzer. Viele Käufer von Townhouses und Villen wollen selbst darin wohnen und nicht nur halten, deshalb ist der Kreis zahlungsbereiter Interessenten größer.

Selbst bei bereits niedrigen Preisen machen Käufer meist niedrigere Angebote, manchmal deutlich niedrigere, und einige davon werden angenommen.

Gibt es Distressed-Deals auch im Topsegment?

Ja. Eine Villa hatte einen Originalpreis von rund 57 Mio. AED (rund 15,5 Mio. USD) und wurde für 48 Mio. AED (rund 13,1 Mio. USD) verkauft: etwa 10 Mio. AED unter dem Originalpreis, fast 3 Millionen USD.

Zum Originalpreis hatte es eine Schlange von Maklern gegeben, die sie für etwa 60 Mio. AED kaufen wollten. Ein weiteres aktuelles Angebot war ein ganzes Stockwerk in einem Gebäude, 21 % unter dem Originalpreis. Das zeigt, dass Distress nicht auf unbeliebte Lagen oder schwache Bauträger beschränkt ist.

Das Angebot ist überwiegend Wohnimmobilien: Wohnungen, Villen und Townhouses. Gewerbeeinheiten, etwa eine Ladenfläche, kommen selten vor.

Wie sieht ein Distressed-Deal im Joint Venture aus?

Bei einem Joint Venture stellt ein Grundstückseigentümer das Land bereit, und ein Bauträger baut. Der Eigentümer wird teils in bar und teils in Wohnungen bezahlt und verkauft diese Wohnungen dann selbst.

Ein Beispiel aus dem Bestand zum Zeitpunkt der Aufnahme: eine Zweizimmerwohnung mit 130 Quadratmetern und Pool auf dem Balkon, ursprünglicher Bauträgerpreis 1,8 Mio. AED (rund 490 000 USD), angeboten für 1,2 Mio. AED (rund 327 000 USD). Die Übergabe wird für Ende 2028 oder Anfang 2029 erwartet, und etwa 15 solcher Einheiten standen zur Verfügung.

Wie lange bleibt ein heißer Distressed-Deal am Markt?

Meist ein bis zwei Tage, manchmal eine Woche. Ein Käufer, der auf einen bestimmten Villentyp in einer bestimmten Community wartet, kann unterschreiben, sobald er auftaucht.

Eine normale Wohnung mit gutem Abschlag braucht länger. Der Kunde erhält sie, überlegt, berät sich mit Familie und Freunden und macht dann ein Angebot. Manche guten Einheiten stehen einen Monat lang.

Der schnellste Deal überhaupt: Eine Wohnung mit einem Originalpreis von 3,4 Mio. AED wurde für 2,8 Mio. AED verkauft. Etwa zwei Stunden später erschien eine identische Einheit zwei Stockwerke höher für 2,7 Mio. AED, und derselbe Käufer unterschrieb noch am selben Abend dafür.

Kann man eine Distressed-Immobilie mit Hypothek kaufen?

Ja, aber selten. Ein aktueller Fall war eine Eckwohnung mit zwei Schlafzimmern, die ein paar Monate zuvor übergeben worden war: Originalpreis 2,12 Mio. AED, mit der DLD-Gebühr etwa 2,2 Mio. AED, unterschrieben wurde für 2,15 Mio. AED mit Hypothek.

Bei Off-Plan sind die Bedingungen härter. In einem Fall, einer Dreizimmerwohnung für 4,2 Mio. AED (rund 1,14 Mio. USD), verlangte die Bank 50 % Anzahlung statt der üblichen 20 %.

Dazu eine Warnung: Ein fertiges Gebäude, das noch unter dem Originalpreis gehandelt wird, ist in der Regel kein sehr gutes Gebäude. Eine bezugsfertige Einheit unter dem Originalpreis verdient zusätzliche Prüfungen.

Wie schnell kann ein Eigentümer in Dubai eine Wohnung eilig verkaufen?

Realistisch sind etwa 2 Wochen bis zum Geld die kürzeste Zeit. Der Kaufvertrag selbst kann innerhalb von 1 bis 7 Tagen unterzeichnet werden.

Die Preisgestaltung funktioniert wie eine Treppe. Die Einheit wird etwas zu hoch eingestellt, die Reaktion beobachtet und der Preis Stufe für Stufe gesenkt, bis das passende Angebot kommt. Wie schnell das geht, hängt davon ab, wie eilig der Eigentümer es hat.

Welche Unterlagen braucht ein Eigentümer für einen Eilverkauf?

Das Standardpaket: das Oqood oder die Eigentumsurkunde, der SPA, ein Reisepass, eine Emirates ID und, falls vorhanden, ein Kontoauszug des Bauträgers, der zeigt, ob noch etwas offen ist.

Der Auszug ist wichtig, weil Schulden häufig vorkommen. In der Hälfte der Deals oder mehr übernimmt der Käufer im Rahmen des Kaufs die offenen Verbindlichkeiten des Verkäufers beim Bauträger.

Was passiert, wenn die Einheit wegen unbezahlter Raten bereits gesperrt ist?

Am schwierigsten sind Einheiten, die der Bauträger bereits gesperrt hat und für die DLD-Schreiben ausgestellt wurden. Dem Eigentümer bleibt dann sehr wenig Zeit, bevor die Einheit storniert wird und die Immobilie verloren ist.

Auch solche Deals können abgeschlossen werden, indem der Käufer die Schulden beim Bauträger begleicht. Bei komplexen Fällen wird ein Conveyancing-Unternehmen eingeschaltet, um das Risiko für Käufer und Verkäufer gering zu halten.