The Meadows: Sie kaufen das Grundstück, und so große schneidet heute niemand mehr zu
Eine neue Villengemeinde zu vergleichbarem Preis bietet ähnlich viel Wohnfläche auf einem deutlich kleineren Grundstück. Im Prospekt sieht das Haus gleich aus, der Garten nicht. Diese Differenz ist das ganze Argument für diese Gemeinde, und es ist das Einzige an ihr, was sich nicht nachbilden lässt.
Was ist The Meadows?
The Meadows liegt in Emirates Living neben The Springs und The Lakes, von Emaar in derselben Welle Anfang der 2000er gebaut und genauso nummeriert – Meadows 1 bis 9.
Der Unterschied zu den Nachbarn ist das Produkt: freistehende Villen mit drei bis sieben Schlafzimmern auf eigenen Grundstücken statt Reihenhäuser mit gemeinsamen Wänden.
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Das Layout verläuft um Seen und begrünte Korridore, und nach zwei Jahrzehnten ist die Bepflanzung ausgewachsen. Die Straßen sind breit, niedrig bebaut und wirklich ruhig.
Alles Praktische liegt knapp außerhalb der Grenze: der Springs Souk, Meadows Village, der Schulcluster, der Emirates Golf Club sowie die Sheikh Zayed Road und die Al Khail Road, um aus dem Viertel herauszukommen.
Warum ist das Grundstück wichtiger als die Wohnfläche?
Das Haus lässt sich neu bauen. Das Land nicht. Die Grundstücke sind hier nach jedem modernen Dubai-Maßstab großzügig, und genau das kann nichts anderes in dieser Entfernung vom Zentrum nachbilden.
Für eine Familie ist der Unterschied der ganze Sinn: Platz für einen Pool, alte Bäume und echter Abstand zum Nachbarn.
Für einen Eigentümer ist es das Wiederverkaufsargument. Knappes Land in fertiger Lage ist das Beständigste, was dieser Markt zu bieten hat, und es wird kein neues Meadows geben – so großzügig zugeschnittene Grundstücke innerhalb einer halben Stunde von der Marina sind schlicht aufgebraucht.
Alles, was heute in vergleichbarer Entfernung gebaut wird, bietet für dasselbe Haus weniger Land. Das ist das Argument, hier lange zu halten, statt zu handeln.
Wer wohnt hier?
Überwiegend Familien, und zwar etablierte. Das Mieterprofil sind leitende Angestellte mit Kindern in den nahen Schulen, mit mehrjährigen Aufenthalten statt Jahresverträgen.
Der Anteil der Selbstnutzer ist für Dubai-Verhältnisse hoch, und man sieht es daran, wie der Ort gepflegt wird: gepflegte Gärten, erweiterte Häuser, bewohnte statt durchlaufene Straßen.
Die Fluktuation ist niedrig und der Leerstand kurz. Wenn eine Meadows-Villa auf den Mietmarkt kommt, bleibt sie nicht liegen, denn alle Alternativen liegen weiter draußen.
Kurzzeitvermietung gibt es praktisch nicht, und dafür ist die Gemeinde auch nicht gedacht. Wer mit Nachtpreisen rechnet, ist im falschen Viertel.
Wie sehen die wirtschaftlichen Eckdaten aus?
Die Renditeprozente sind unauffällig, und wer sie optimieren will, sollte anderswo suchen. Was diese Gemeinde bietet, sind Stabilität und Land.
Die Kosten des Eigentums sind real. Eine freistehende Villa mit Garten bedeutet Gartenpflege, Poolwartung und einen Technikraum, der inzwischen zwanzig Jahre alt ist.
Die Renovierungsökonomie funktioniert hier gut. Eine neu aufgebaute Meadows-Villa erreicht ein deutlich anderes Preisband, und der Käuferkreis für renovierten Bestand ist größer als für Originalzustand.
Die Liquidität ist für einen Villenmarkt ordentlich, wird aber in Monaten gemessen, nicht in Wochen. Planen Sie den Ausstieg danach und nicht nach den Reflexen des Apartmentmarkts.
Wo liegen die Schwachstellen?
Das Alter. Alles an den Gebäuden ist zwei Jahrzehnte alt, und die Instandhaltungsrechnung spiegelt das wider, unabhängig davon, wie gut ein einzelnes Haus gepflegt wurde.
Die Grundrisse sind veraltet – kleinere Küchen und stärker unterteilte Erdgeschosse als im heutigen Villenbau, was für eine Familie, die gemeinsam kocht und isst, ein echter Punkt ist.
Keine Metro und eine echte Autoabhängigkeit für jedes berufstätige Haushaltsmitglied.
Und der Einstiegspreis ist so hoch, dass dies weit eher ein Lifestyle- als ein Investitionskauf ist. Seien Sie ehrlich zu sich selbst, welchen von beiden Sie tätigen, bevor Sie mit dem Verhandeln beginnen.
Was sollten Sie vor dem Kauf prüfen?
Das Grundstück und die Ausrichtung vor dem Haus. Wohin der Garten blickt, entscheidet, ob er acht Monate im Jahr nutzbar ist oder vier.
Die Haustechnik – Klimaanlage, Warmwasserbereiter, Poolanlage –, die alle am ersten Austauschzyklus stehen oder ihn überschritten haben. Rechnen Sie das Gutachten ein, bevor Sie die Adresse einpreisen.
Etwaige Anbauten und ob sie genehmigt wurden. Nicht genehmigte Erweiterungen sind in zwanzig Jahre alten Villengemeinden häufig und werden beim Wiederverkauf zum Problem des Käufers, nicht des Verkäufers.
Und was an das Grundstück grenzt: ein See, ein Park, eine Straße oder eine andere Villa sind vier verschiedene Preise für dasselbe Haus, und nur einer davon ist im Inserat sichtbar.
Häufige Fragen
Worin unterscheidet sich The Meadows von The Springs?
Gleiche Lage, gleiches Emaar-Programm, anderes Produkt. The Springs sind Reihenhäuser zum etwa halben Einstiegspreis; The Meadows sind freistehende Villen mit drei bis sieben Schlafzimmern auf eigenen Grundstücken. The Lakes ist das dritte Village, mit vergleichbaren Grundstücken und einem höheren Anteil neu gebauter Häuser.
Sind die Grundstücke wirklich größer als in neueren Gemeinden?
Ja, und das ist der Kern des Arguments. Gemeinden, die heute in vergleichbarer Entfernung gebaut werden, bieten ähnliche Wohnfläche auf deutlich kleineren Grundstücken. Das Land ist der Teil des Kaufs, der sich nicht reproduzieren lässt.
Was ist das größte Risiko beim Kauf hier?
Das Alter der Gebäude. Klimaanlage, Poolanlage und Dächer stehen am ersten Austausch oder haben ihn überschritten, die Grundrisse sind veraltet, und nicht genehmigte Anbauten sind häufig. Ein ordentliches Gutachten ist bei einer zwanzig Jahre alten freistehenden Villa keine Option, sondern Pflicht.