The Residences in Downtown: 1 085 Wohnungen aus dem Jahr 2007, bepreist nach ihrer Pflege

Der meiste Bestand in Downtown wurde zwischen 2008 und 2016 fertiggestellt. Dieser Komplex ist älter als fast alles davon: Der Projektpass erfasst 2007, 1 085 Wohnungen in einem Komplex aus mehreren Gebäuden mit bis zu dreiunddreißig Geschossen. Dieses Baujahr ist kein Makel, sondern ein Filter – und er filtert danach, wie gut ein Gebäude fast zwanzig Jahre lang geführt wurde.

Was erfasst der Projektpass?

The Residences ist ein Komplex aus mehreren Gebäuden in Downtown Dubai mit bis zu dreiunddreißig Geschossen und 1 085 Wohnungen, 2007 von Emaar Properties fertiggestellt, mit Woods Bagot als planendem Architekturbüro. Der Projektpass nennt unter den Annehmlichkeiten Pool, Fitnessstudio, Parkplätze, Sicherheitsdienst, Sporteinrichtungen und gestaltete Außenanlagen.

Das Fertigstellungsdatum ordnet ihn am frühen Ende des Viertels ein. Downtown insgesamt wurde von Emaar Mitte der 2000er-Jahre nach einem einheitlichen Plan entwickelt, und der größte Teil des Wohnbestands kam später – damit gehört dieser Komplex zur ersten Welle und nicht zu den Lückentürmen, die folgten.

Dreiunddreißig Geschosse sind für Downtown-Verhältnisse bescheiden, und ein Komplex aus mehreren Gebäuden dieser Höhe mit 1 085 Wohnungen ist etwas anderes als ein einzelner hoher Turm: mehr Gemeinschaft auf Bodenniveau, gemeinsame Ausstattung über mehrere Gebäude und eine größere Eigentümergemeinschaft.

Jede Zahl in diesem Absatz weist auf dieselbe Frage, die der nächste Abschnitt aufgreift.

Ist die Instandhaltung von neunzehn Jahren das eigentliche Gut?

Bestand dieses Baujahrs hat seinen ersten vollen Wartungszyklus hinter sich. Einige Gebäude in Downtown haben Aufzüge ersetzt und die Gebäudetechnik überarbeitet; andere nicht.

Zwei gleich alte Gebäude in derselben Straße können in völlig unterschiedlichem Zustand sein, und der Unterschied liegt bei der Verwaltungsgesellschaft und der Eigentümergemeinschaft, nicht beim Entwickler.

Deshalb zählt die Entwicklung der Service Charge über drei Jahre hier mehr als der Grundriss. Die Gebühr zeigt, was das Gebäude ausgibt, was es aufgeschoben hat und ob die Gemeinschaft Rücklagen bildet oder sie in eine Sonderumlage verschiebt, die denjenigen trifft, dem die Wohnung gehört, wenn die Rechnung kommt.

Downtown hat einige der höchsten Service Charges in Dubai, und in den älteren Türmen sind sie schneller gestiegen als die erzielbare Miete. Über eine Haltedauer von fünf Jahren geht die Lücke zwischen einem gut geführten Gebäude und einem, in dem die Gebühr außer Kontrolle geraten ist, in die Hunderttausende Dirham.

Fragen Sie vor dem Angebot nach der Entwicklung. Sie sagt mehr über ein Gebäude aus als eine frisch renovierte Lobby, und eine Lobby ist das, worauf Käufer stattdessen schauen.

Was bedeuten 1 085 Wohnungen für einen Verkäufer?

Ein Komplex dieser Größe erzeugt ständig Vergleichsobjekte. Fast immer ist etwas Ihres Typs am Markt, was den Preis begrenzt, den Sie verlangen können, und zugleich garantiert, dass ein Käufer einen Referenzpunkt findet – Letzteres ist mehr wert, als die meisten Verkäufer zugeben.

Downtown ist das liquideste Wohnviertel des Emirats: Eine Einheit findet hier schneller einen Käufer als fast überall in Dubai. Der Unterschied zwischen einem Verkauf in drei Wochen und einem in acht Monaten wiegt regelmäßig schwerer als der Unterschied im Einstiegspreis, und ein großer, bekannter Komplex liegt selbst darin am liquiden Ende.

Innerhalb des Komplexes sind die Dinge, die eine Wohnung von der anderen trennen, struktureller und dauerhafter Natur: welches Gebäude, welches Stockwerk, wohin die Fenster zeigen und der Zustand der konkreten Einheit nach fast zwei Jahrzehnten.

Die Renovierung ist hier daher ein echter Hebel, anders als bei einem neuen Turm. Bestand dieses Alters reagiert auf Arbeit, und der Abschlag auf eine unberührte Wohnung ist meist größer als die Kosten ihrer Instandsetzung.

Wie ist das Viertel ringsum?

Downtown umfasst etwa zwei Quadratkilometer zwischen der Sheikh Zayed Road und dem Wasser und ist zum Zufußgehen gebaut – von den meisten Gebäuden erreicht man Mall, Metro und Seepromenade zu Fuß, mit klimatisierten Verbindungen durch weite Teile. Im Juli hört das auf, ein Luxus zu sein.

Unbebautes Land gibt es im Grunde nicht mehr. Neue Projekte entstehen nur auf Lückengrundstücken, über früheren Parkplätzen oder als Sockelergänzungen. Für den Eigentümer älteren Bestands ist das eine ungewöhnlich gute Nachricht: Das Viertel ist fertig, und was heute neben Ihnen steht, steht dort im Großen und Ganzen auch in zehn Jahren.

Die Metro ist Burj Khalifa / Dubai Mall an der Red Line, über eine lange überdachte Verbindung an die Mall angeschlossen – fünfzehn Minuten bis DIFC, fünfundzwanzig bis zur Marina. Autofahren ist die schwächere Option, weil die Zufahrt über eine Handvoll Anschlussstellen an der Sheikh Zayed Road läuft und das Viertel zur Stoßzeit verstopft.

Es fehlen Schulen. Innerhalb des Viertels gibt es keine; die nächsten liegen in Al Wasl, Business Bay und Jumeirah, was in beide Richtungen eine Fahrt bedeutet – und es ist der Hauptgrund, warum Familien hier nur kurz mieten, statt sich niederzulassen.

Wer ist der Mieter?

Drei Gruppen kaufen in Downtown. Manche kaufen die Adresse, die beim Wiederverkauf und bei der Vermietung tatsächlich trägt.

Manche kaufen für die Kurzzeitvermietung, weil Downtown der Touristenmagnet des Emirats ist und nächtliche Vermietung einen Jahresvertrag deutlich schlägt – vorausgesetzt, der Eigentümer ist bereit für den operativen Aufwand, die Genehmigung, die Verwaltungsgesellschaft und die Reinigung beim Wechsel.

Die dritte Gruppe wohnt hier dauerhaft, meist mit Arbeitsplatz in DIFC oder Business Bay, und schätzt es, nicht im Stau zu stehen. Es sind weniger, als man erwarten würde.

In manchen Türmen nähert sich der Anteil der als Ferienwohnung genutzten Einheiten der Hälfte, was man prüfen sollte, bevor man etwas zum Wohnen kauft. In einem Komplex mit 1 085 Wohnungen lohnt sich die Prüfung in jedem Fall, weil sie den Charakter der Flure und die Abnutzung der gemeinsamen Ausstattung verändert.

Ferienvermietungen brauchen eine Genehmigung des Dubai Department of Economy and Tourism und unterliegen den Regeln der Eigentümergemeinschaft für das konkrete Gebäude. Lassen Sie sich beides schriftlich bestätigen.

Welche Prüfungen sind hier wichtig?

Die Service-Charge-Entwicklung über drei Jahre, gelesen auf das, was aufgeschoben wird, ebenso wie auf die Hauptzahl. Diese Zahl macht aus einer geplanten Downtown-Rendite am häufigsten eine enttäuschende.

Der Zustand der konkreten Einheit und der Gemeinschaftsflächen an einem normalen Tag – Aufzüge, Flure, Tiefgarage, Poolanlage. Bestand von 2007 verrät, wie er behandelt wurde, wenn man ihn abgeht.

Die tatsächliche Aussicht aus der tatsächlichen Wohnung. „Burj-Blick“ in einer Anzeige und ein Burj-Blick in der Wirklichkeit sind häufig zwei verschiedene Dinge, und der Aufpreis zwischen zwei identischen Grundrissen im selben Gebäude kann um die Hälfte höher liegen, je nachdem, wohin die Fenster zeigen.

Die Stellplatzzuteilung, in Downtown ein beständiges Problem – ein Stellplatz pro Wohnung ist üblich, bei Studios manchmal keiner, und Besucherparkplätze sind knapp. Hat der Haushalt zwei Autos, klären Sie es vor dem Kauf und nicht danach.