Villanova: Vier Phasen, ein Name – und nicht dasselbe Haus

Die Inserate tragen einen von vier Namen – La Rosa, La Quinta, La Violeta, Amaranta – und die meisten Käufer halten das für Marketing. Das ist es nicht. Es sind vier eigene Releases, Jahre auseinander gebaut, und der häufigste Fehler in dieser Community ist, sie zu vergleichen, als wären sie ein einziges Produkt.

Was ist Villanova?

Villanova ist eine von Dubai Properties gebaute Townhouse- und Villen-Community in Dubailand, an der Emirates Road auf der Binnenseite der Stadt. Sie ist übergeben, bewohnt und betreibt ihren eigenen Gemeinschaftseinzelhandel, ihre Schule und die Alltagsinfrastruktur, statt auf sie zu warten.

Das Produkt ist bewusst schlicht: Drei- und Vierzimmerhäuser mit kleinen privaten Gärten, angeordnet um gemeinsame Pools, Parks und Spielplätze, in einem mediterranen Stil, der sich in allen Phasen wiederholt.

Es gibt keinen Golfplatz, keine Lagune und nichts, was einen Markennamen trägt. Sie kaufen Wohnfläche, einen Garten und eine funktionierende Gemeinschaft drumherum.

Diese Schlichtheit ist der Punkt. Lässt man die Ausstattung weg, für die andere Communities Aufpreise verlangen, gehören die Kosten pro Quadratmeter nutzbarer Hausfläche zu den besseren Werten im Emirat.

Wie liest man die Phasen?

Amaranta ist die älteste. Ihre Bepflanzung hatte am längsten Zeit zu wachsen, die Häuser sind die ältesten, und die Straßen wirken etabliert statt neu. La Rosa ist der jüngste große Release: neueste Ausstattung, am wenigsten gereifte Umgebung. La Quinta und La Violeta liegen dazwischen.

Sie unterscheiden sich in Grundriss und Grundstück ebenso wie im Alter, sodass ein über alle vier gemittelter Preis pro Quadratfuß etwas beschreibt, das es nicht gibt.

Bevor Sie zwei Inserate vergleichen, klären Sie, zu welcher Phase jedes gehört und ob der Innengrundriss tatsächlich derselbe ist. Makler weisen oft nicht von sich aus darauf hin, weil die Einheiten innerhalb einer Phase tatsächlich austauschbar sind und sich die Gewohnheit überträgt.

Die praktische Anweisung ist kurz: Fragen Sie nach der Phase und vergleichen Sie nur innerhalb von ihr.

Was ist ein Grundstück innerhalb einer Phase wert?

Innerhalb einer Phase sieht jedes Haus in der Broschüre gleich aus – genau deshalb hat die Lage hier einen echten Aufschlag, und genau deshalb lohnt es sich, ihn zu zahlen.

Eckhäuser haben nur eine gemeinsame Wand statt zwei, mehr Licht und meist einen breiteren Garten. Grundstücke mit Parkblick setzen die gemeinsame Grünfläche ans Ende der Straße statt einer weiteren Dachreihe.

Die Ausrichtung des Gartens entscheidet, wie viele Monate im Jahr der Außenbereich nutzbar ist. Ein Garten mit voller Nachmittagssonne ist in einer Community mit kleinen Gärten über mehrere Monate kaum mehr als Dekoration.

Diese vier Variablen – Eckhaus, Parkfront, Ausrichtung und die Frage, ob das Haus an eine Durchgangsstraße grenzt – trennen die Spitze einer Phase von ihrem unteren Ende, und auf einem Inseratsfoto sind sie fast unsichtbar.

Spielt der Entwickler hier eine Rolle?

Dubai Properties ist ein staatsnaher Entwickler mit zwei Jahrzehnten abgeschlossener Projekte, darunter Jumeirah Beach Residence, Business Bay und Mudon. In diesem Preissegment zählt diese Erfolgsbilanz mehr als im oberen Marktsegment.

Das Risiko in erschwinglichen Communities ist selten, dass das Haus klein ist – das wusste der Käufer –, sondern dass der Entwickler entweder nicht liefert oder liefert und das Community-Management dann etwa im fünften Jahr verfallen lässt.

Ein Entwickler dieser Art setzt die Community-Gebühr ordentlich fest, zieht sie ein und hält die gemeinsame Infrastruktur instand; damit ist der größte Teil des Risikos beseitigt, bevor Sie beginnen.

Was er nicht liefert, ist Ausstattung. Der Ausbau ist funktional und entsprechend bepreist, und wer anderes erwartet, vergleicht mit den falschen Communities.

Wer ist der Mieter?

Familien mit begrenztem Budget, die ein Haus statt einer Wohnung wollen. Das ist eines der größten und beständigsten Mietersegmente Dubais und wird in einer Stadt, in der die Wohnkosten die Löhne überholt haben, nicht verschwinden.

Die Mietverhältnisse laufen lange, sobald die Kinder die Schule der Community besuchen; die Fluktuation ist daher gering und das Leerstandsrisiko eher moderat als hoch.

Sie sind aber auch preisbewusst und mobil. Dieser Haushalt vergleicht Villanova mit Town Square, Mudon, The Valley und Damac Hills 2 nach der Miete pro Schlafzimmer, und eine geringe Ersparnis genügt, um ihn zu bewegen.

Das heißt: Präsentation und Preisdisziplin entscheiden weit mehr als die Community selbst darüber, wie schnell Ihre Einheit vermietet ist.

Was sollten Sie vor einem Angebot prüfen?

Zuerst die Phase und den genauen Grundriss darin. Alles andere im Vergleich hängt davon ab, dass dies stimmt.

Die Service Charge im Verhältnis zur erzielbaren Miete und nicht in absoluten Zahlen. In einer Community mit niedrigeren Mieten frisst eine Gebühr, die anderswo unauffällig wäre, einen großen Teil der Bruttoeinnahmen.

Den Zustand der gemeinsamen Anlagen – abgelaufen, nicht nur nachgelesen. In großen erschwinglichen Communities zeigt sich an Pools, Parks und Spielplätzen als Erstes, wo bei der Instandhaltung gespart wird.

Und den Arbeitsweg, gefahren zu der Uhrzeit, zu der Ihr Mieter fahren würde. Es sind fünfunddreißig bis fünfundvierzig Minuten bis Downtown ohne Metro, und diese eine Tatsache bestimmt sowohl den Mieterkreis als auch die Preisobergrenze.