XXII Carat a Palm Jumeirah: 22 ville mediterranee a confronto con Raffles e Zabeel Saray

XXII Carat è un complesso di 22 ville indipendenti in stile mediterraneo italiano sulla Palm, disposte in tre file — Sapphire, Ruby ed Emerald — con una spiaggia privata di 219 metri, un ristorante e un unico attico. Le superfici costruite vanno da 863 a 1 228 metri quadrati su lotti da 1 448 a 2 415.

Perché l'ordine delle file è importante?

Le ville Sapphire hanno accesso diretto alla spiaggia. Le Ruby sono rialzate rispetto a Sapphire ed Emerald, ed è per questo che le loro terrazze godono della vista migliore. Emerald chiude la disposizione, più arretrata.

Questo dettaglio dell'elevazione è tutto in un complesso come questo. L'accesso diretto alla spiaggia è ciò che paga una famiglia con bambini; una terrazza rialzata con un orizzonte di mare libero è ciò che paga chi non ha figli. Sono premi diversi per acquirenti diversi, e il mercato della rivendita li tratta in modo diverso.

In tutte sette camere da letto, con un ingresso separato per il personale di servizio: una dotazione pensata per una famiglia numerosa con staff, che restringe la platea degli acquirenti e fa della scarsità del complesso il principale sostegno del prezzo.

Quali sono i numeri?

Le superfici costruite vanno da 9 289 a 13 218 piedi quadrati, cioè da 863 a 1 228 metri quadrati. I lotti vanno da 15 586 a 25 994 piedi quadrati, ovvero da 1 448 a 2 415 metri quadrati.

Il rapporto tra lotto e costruito è generoso per gli standard della Palm, ed è ciò che dà al complesso la sua bassa densità. In gran parte della Palm la villa riempie il lotto e il muro del vicino è la vostra vista.

Ventidue ville che si dividono 219 metri di costa significano circa dieci metri di spiaggia a casa. È il numero che dice che cosa sia davvero questo complesso: privato, non condiviso, nel senso che conta il venerdì pomeriggio.

Come si confronta con Raffles e Zabeel Saray?

The Raffles e Zabeel Saray sono le due alternative più ovvie a questo livello sulla Palm, e sono entrambe di marca alberghiera. Garantiscono servizi, un canale di locazione gestita e un marchio che un futuro acquirente riconosce, al prezzo di spese condominiali più alte e di minore privacy.

XXII Carat è la risposta senza marchio e a più bassa densità. Nessuna attività alberghiera che attraversa il complesso, nessuna hall con ospiti, e spese condominiali proporzionate a un piccolo complesso e non a un hotel. Se volete abitare la casa e non un prodotto con servizi alberghieri, è questa.

L'argomento del marchio gioca invece contro sulla liquidità in rivendita. Una villa a marchio Raffles ha un nome di cui gli acquirenti internazionali già si fidano; un complesso di 22 ville richiede all'acquirente di capire da solo di che cosa si tratta. In questa fascia di prezzo è una differenza reale nei tempi di vendita.

Che cosa bisogna verificare a questo livello?

La spiaggia. Percorretela all'ora del giorno in cui la usereste davvero e controllate l'arretramento tra la linea delle ville e l'acqua: varia tra i complessi della Palm molto più di quanto le fotografie promozionali lascino intendere.

Le spese condominiali e che cosa coprono: sicurezza, ristorante, manutenzione della spiaggia, giardinaggio. In un complesso di 22 unità i costi fissi si dividono tra pochissimi proprietari.

Le condizioni strutturali e degli impianti (MEP). Sono grandi case in stile mediterraneo con impianti rilevanti. A questo livello una perizia non è facoltativa e troverà qualcosa.

E le prove di redditività locativa, se intendete affittare. Ville di queste dimensioni sulla Palm si affittano a un mercato ristretto, a cifre alte e con lunghi periodi di sfitto. Il dato lordo appare eccellente; quello annualizzato, dopo gli sfitti, spesso no.

Che cos'è una villa su un frond?

I sedici frond di Palm Jumeirah sono costellati di ville, ciascuna con il proprio tratto di costa e accesso diretto all'acqua in fondo al giardino. Questo è il prodotto, e a questa scala non esiste altrove a Dubai.

Lo stock originale di Nakheel era articolato in pochi tipi standard — Garden Homes e Signature Villas — e una larga parte è stata nel frattempo ricostruita o ristrutturata in profondità dai proprietari.

XXII Carat è uno degli sviluppi boutique costruiti ex novo, e non una ristrutturazione dell'originale: poche grandi ville realizzate su misura sui lotti dei frond.

Questa distinzione conta per il prezzo. Una Garden Home originale del 2006 e una villa contemporanea costruita ex novo sullo stesso frond sono prodotti diversi, a prezzi molto diversi, e gli annunci non sempre chiariscono quale sia quale.

Quale frond e quale orientamento?

I frond non sono intercambiabili. Quelli esterni sono più tranquilli e più lontani dal tronco; quelli interni sono più vicini alla strada di accesso e a tutto il resto. Alcuni hanno acque più profonde lungo la riva.

L'orientamento decide se si avrà l'alba o il tramonto sull'acqua e se si guarderà lo skyline di Dubai, il Golfo aperto o le ville del frond vicino, a breve distanza.

Gli acquirenti di questa fascia ci tengono moltissimo, e il prezzo lo riflette. Un lotto esposto a ovest su un frond esterno con orizzonte libero è un bene diverso da uno esposto a est che guarda i vicini.

Verificate la planimetria del titolo e il confine della linea di costa. Il fronte spiaggia sui frond è stato oggetto di contenziosi, e conviene avere la planimetria e non una rassicurazione.

Come funziona il mercato ultra-prime?

Il volume di transazioni in questo segmento è minuscolo. In ogni momento ci sono forse poche decine di veri acquirenti al mondo per una specifica grande villa sulla Palm, e trovarne uno richiede mesi, non settimane.

Ciò significa che il prezzo si negozia e non segue un indice, che i comparabili sono scarsi e che si può pagare troppo o comprare bene, entrambe le cose, nella stessa strada.

Il rendimento è in gran parte irrilevante — a questo livello nessuno ottimizza una percentuale — e il bene funziona come residenza e riserva di valore.

A sostenere il valore è la scarsità assoluta: l'isola non può essere ampliata, i frond sono interamente assegnati e l'offerta di ville fronte mare è fissata in modo permanente.