The Meadows

Des villas individuelles à une demi-heure de la Marina : le même Emirates Living que The Springs, mais sur des parcelles que plus personne ne découpe aussi généreusement.

• une villa sur une grande parcelle
• des familles avec enfants scolarisés
• des durées de détention longues

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est la communauté

The Meadows se situe au cœur d’Emirates Living, aux côtés de The Springs et de The Lakes ; construite par Emaar dans la même vague du début des années 2000, elle est numérotée de la même façon — Meadows 1 à 9.

La différence avec ses voisines tient au produit : des villas individuelles de trois à sept chambres, sur des parcelles propres, plutôt que des maisons en bande aux murs mitoyens.

La communauté s’organise autour de lacs et de corridors paysagers, et, après deux décennies, la végétation est pleinement développée. Les rues sont larges, basses et réellement calmes.

Tout le pratique se trouve juste à l’extérieur : le Springs Souk, Meadows Village, les écoles, l’Emirates Golf Club, ainsi que Sheikh Zayed Road et Al Khail Road pour en sortir.

Pourquoi la parcelle compte plus que la surface habitable

La maison, on peut la reconstruire. Le terrain, non. Les parcelles de The Meadows sont généreuses selon n’importe quel standard actuel de Dubaï, et c’est la part de l’achat qui ne peut pas être reproduite ailleurs à cette distance du centre.

Les nouvelles communautés de villas à un niveau de prix comparable livrent une surface intérieure similaire sur des parcelles nettement plus petites. La maison est la même dans la brochure ; le jardin, non.

Pour une famille, cette différence est tout l’enjeu : de la place pour une piscine, des arbres matures, de l’espace entre soi et le voisin.

Pour un propriétaire, c’est aussi l’argument de revente. Un terrain rare dans un lieu achevé est ce qu’on peut posséder de plus durable sur ce marché.

Qui vit ici

Des familles, très majoritairement, et installées. Le profil des locataires : des cadres supérieurs avec enfants dans les écoles voisines, pour des séjours de plusieurs années plutôt que des contrats d’un an.

Une part élevée de propriétaires occupants par rapport aux normes de Dubaï, ce qui se voit dans l’entretien de la communauté : les jardins sont soignés, les maisons agrandies, les rues habitées plutôt que traversées.

Le renouvellement est faible et la vacance courte. Quand une villa de The Meadows arrive sur le marché locatif, elle ne reste pas longtemps, car les solutions de remplacement sont toutes plus loin.

La location de courte durée est pratiquement absente et ce n’est pas la vocation de la communauté.

L’économie

Les pourcentages de rendement sont ici sans éclat, et quiconque cherche à les optimiser devrait regarder ailleurs. Ce que cette communauté offre, c’est de la stabilité et du terrain.

Le coût de la propriété est réel : une villa individuelle avec jardin implique l’entretien du jardin, celui de la piscine et un local technique désormais vieux de vingt ans.

L’économie de la rénovation fonctionne bien. Une villa de The Meadows reconstruite atteint une tout autre tranche de prix, et le vivier d’acheteurs pour des biens rénovés est plus profond que pour des biens d’origine.

La liquidité est correcte pour un marché de villas, mais se compte en mois plutôt qu’en semaines. Prévoyez la sortie en conséquence.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

La parcelle et l’orientation avant la maison. L’exposition du jardin décide s’il est utilisable huit mois par an ou quatre.

L’état des installations techniques — climatisation, chauffe-eau, équipement de piscine — qui en sont tous à leur premier cycle de remplacement, voire au-delà.

Les éventuelles extensions, et si elles ont été autorisées. Les ajouts non autorisés sont courants dans des communautés de villas de vingt ans et deviennent le problème de l’acheteur à la revente.

Et ce qui jouxte la parcelle : un lac, un parc, une route ou une autre villa représentent quatre prix différents pour la même maison.

Les points faibles

L’âge. Tout ce qui concerne les bâtiments a vingt ans, et la facture d’entretien en tient compte, quel que soit le soin apporté à la maison.

Les plans sont datés — cuisines plus petites et rez-de-chaussée plus cloisonnés que dans la conception actuelle des villas.

Pas de métro, et une vraie dépendance à la voiture pour chaque membre du foyer qui travaille.

Et le prix d’entrée est assez élevé pour que ce soit un achat de mode de vie bien plus qu’un investissement. Soyez honnête sur celui que vous faites.

À quoi la comparer

The Springs — même emplacement et même époque, pour environ la moitié du ticket d’entrée, dans un produit plus petit et mitoyen.

The Lakes — parcelles comparables, plus calme, avec davantage de maisons entièrement reconstruites sur le marché.

Arabian Ranches et Jumeirah Park — les alternatives évidentes, plus éloignées des quartiers d’affaires de l’ouest et au caractère communautaire différent.

Et un dernier point à bien comprendre : il n’y aura pas de nouveau The Meadows. Les parcelles découpées aussi généreusement à moins d’une demi-heure de la Marina n’existent plus, et tout ce qui se construit à une distance comparable offre désormais nettement moins de terrain pour la même maison. C’est l’argument central pour conserver son bien longtemps ici.

Vivre ici au quotidien

Le rythme est celui d’une banlieue, comme peu d’endroits à Dubaï : des enfants à vélo, des promeneurs de chiens sur les chemins du lac et des rues réellement calmes après le trajet de l’école.

Tout le pratique est à quelques minutes plutôt qu’à l’intérieur — le Springs Souk et Meadows Village couvrent l’alimentation, les cliniques et les cafés, et les grands centres commerciaux sont à courte distance en voiture.

Les écoles sont l’ancrage de tout l’équilibre. Une part importante de ce que paient les résidents, c’est de pouvoir en rejoindre plusieurs sans prendre une autoroute.

Et le trajet domicile-travail est l’autre moitié : Media City, Internet City, la Marina et JLT sont accessibles sans traverser la ville, ce qui explique pourquoi des cadres supérieurs avec famille continuent de choisir ce secteur plutôt que des alternatives plus récentes et plus éloignées.

Ce sont des maisons individuelles de vingt ans : climatisation, équipement de piscine et toitures en sont tous à leur premier remplacement, voire au-delà, et les extensions non autorisées sont courantes. Intégrez le coût de l’expertise avant d’intégrer celui de l’adresse.

En savoir plus sur The Meadows

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• The Meadows : vous achetez la parcelle, et plus personne n’en découpe de cette taille

  Des villas individuelles à une demi-heure de la Marina, sur des parcelles qu’aucune communauté construite à cette distance n’égale aujourd’hui. La maison, on peut la reconstruire ; le terrain, non.

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