Villas de The Meadows : ce que valent une parcelle d’angle ou un front de lac, mesuré à partir des transactions

Dans une communauté de villas, deux maisons du même type peuvent différer sensiblement par le prix, et la raison n’est généralement pas la finition mais la position de la parcelle. Ces primes sont persistantes et, contrairement à beaucoup d’autres choses, mesurables.

Ce que les acheteurs paient au sein d’une communauté

• Le front d’eau direct. La prime la plus élevée et la plus persistante : le nombre de ces parcelles est limité, et on ne peut pas en ajouter.
• Une parcelle d’angle. Plus de terrain, un voisin au lieu de deux, souvent une façade plus large et davantage de possibilités d’extension.
• Ce qu’il y a derrière la maison. Un parc, un chemin piéton ou une autre maison : trois situations différentes pour l’intimité et le bruit.
• La distance à l’entrée et à la route principale. Plus près est plus pratique mais plus bruyant ; plus loin est plus calme mais impose un trajet plus long pour sortir.
• L’orientation. L’exposition du jardin et de la terrasse détermine s’ils sont utilisés : sous ce climat, une terrasse orientée à l’ouest est inutilisable en été.

Comment mesurer la prime

• Prenez les transactions d’un seul type de maison dans le registre public et répartissez-les par position : front d’eau, angle, standard.
• Comparez sur des périodes rapprochées, pour ne pas mélanger des conditions de marché différentes.
• Regardez la durée de commercialisation : les maisons les mieux placées se vendent plus vite, et c’est une valeur distincte que le prix ne montre pas.
• Recoupez avec les loyers : la prime de position est généralement plus faible dans le loyer que dans le prix, ce qui signifie qu’elle se trouve dans le capital et non dans le revenu.

Ce que cela signifie à l’achat

Si vous gardez la maison à long terme et y vivez, la prime de position se justifie : on ne peut pas la changer plus tard, alors qu’on peut changer la finition. Si vous comptez sur le revenu, rappelez-vous que le loyer la rémunère moins que le prix d’achat, et que le rendement des meilleures positions est plus faible.

Ce qu’il faut vérifier d’autre

• La surface du terrain séparément de la surface bâtie.
• Ce qui peut être agrandi pour votre type de maison.
• Une expertise du bâtiment et l’âge des équipements.
• Les charges de la communauté et leur évolution.

D’après le registre des transactions du Dubai Land Department.