Al Seeb Real Estate Development : acheter un projet qui n'est encore que planifié

Al Seeb Real Estate Development a annoncé une grande tour de marque à Barsha Heights. Un projet au stade de la planification est le moment le plus précoce où l'on peut acheter, et il faut être précis sur ce qui est, ou non, arrêté à cet instant.

Ce que signifie « planifié »

• La conception n'est pas définitive. Les plans, la répartition des logements, les hauteurs et même le nombre d'étages changent entre l'annonce et la construction, parfois de façon substantielle.
• La date d'achèvement est une intention. Aucun travail n'a commencé sur le site, il n'y a donc encore rien à mesurer par rapport à un calendrier.
• Les permis peuvent être encore en cours d'instruction. Établissez quelles autorisations sont acquises et lesquelles sont en attente : c'est un fait vérifiable, pas une question de confiance.
• L'enregistrement et l'escrow doivent exister avant les ventes. Un projet doit être enregistré et son compte séquestre ouvert avant que des logements puissent être vendus légalement. Confirmez les deux par le numéro de projet : c'est la vérification la plus importante à ce stade.

Pourquoi acheter aussi tôt

La réponse honnête, c'est le prix. Les premiers acheteurs paient le prix au pied carré le plus bas, et si le projet est livré comme prévu, cette décote constitue le rendement. C'est une vraie stratégie, et elle n'est pas imprudente, à condition que le risque soit compris plutôt qu'évacué par des discours.

En quoi consiste réellement le risque

• Le temps. Le capital est engagé pendant des années avant que quoi que ce soit puisse être occupé ou loué, sans revenu entre-temps.
• Le changement. Le logement que vous avez réservé n'est peut-être pas celui qui sera construit. Lisez ce que le contrat autorise le promoteur à modifier, et dans quelle mesure.
• Le marché bouge. Plusieurs années suffisent pour que prix et loyers évoluent dans un sens comme dans l'autre, et vous y êtes exposé pendant toute la durée.
• La revente avant l'achèvement dépend des règles de cession du promoteur et de l'existence d'un acheteur. Vérifiez ces règles et les éventuels frais avant de supposer que vous pourrez sortir.

Ce qu'il faut vérifier

• L'enregistrement du projet, la licence et le compte escrow, par numéro, avant tout paiement.
• La propriété du terrain : le promoteur est-il propriétaire de la parcelle en pleine propriété ?
• L'entrepreneur principal, s'il est désigné. S'il ne l'est pas, cela vous indique où en est réellement le projet.
• La clause de modification et le recours en cas de retard, qui comptent ici plus qu'à tout autre stade ultérieur.
• La pondération des paiements. Liés à l'avancement, pas concentrés au début : au stade de la planification, ce n'est pas un détail, c'est toute la transaction.
• L'accord de marque, si la tour est de marque : ce qu'il couvre, sa durée et la question de savoir si un opérateur assurera les services.
• Les règles de cession, pour votre sortie.

À qui cela convient

• Un acheteur dont le capital peut attendre des années et qui achète la décote en connaissance de cause.
• Quelqu'un qui suivra le projet de l'enregistrement jusqu'à la livraison (handover).
• Pas à l'acheteur qui a besoin d'une date, d'un revenu ou d'une sortie garantie.

D'après le cadre d'enregistrement et d'escrow du Dubai Land Department.