Al Seeb Real Estate Development: comprare un progetto che esiste ancora solo sulla carta

Al Seeb Real Estate Development ha annunciato una torre alta e brandizzata a Barsha Heights. Un progetto in fase di pianificazione è il primo momento in cui si può acquistare, ed è bene capire con precisione che cosa sia e che cosa non sia deciso in quel momento.

Che cosa significa «pianificato»

• Il progetto non è definitivo. Planimetrie, mix di unità, altezze e persino il numero dei piani cambiano tra l'annuncio e la costruzione, a volte in modo sostanziale.
• La data di completamento è un'intenzione. Il cantiere non è ancora iniziato, quindi non c'è nulla rispetto a cui misurare un cronoprogramma.
• I permessi potrebbero essere ancora in corso. Stabilite quali autorizzazioni sono in vigore e quali in attesa: è un fatto verificabile, non una questione di fiducia.
• Registrazione ed escrow devono esistere prima delle vendite. Un progetto deve essere registrato e il suo conto escrow aperto prima che le unità possano essere vendute legittimamente. Verificate entrambi tramite il numero di progetto: è il controllo più importante in questa fase.

Perché si compra così presto

La risposta onesta è il prezzo. Chi entra per primo paga il prezzo al piede quadrato più basso e, se il progetto viene completato come previsto, quello sconto è il rendimento. È una strategia reale e non è sconsiderata, purché il rischio venga compreso e non minimizzato.

In cosa consiste davvero il rischio

• Il tempo. Il capitale resta impegnato per anni prima che qualcosa possa essere abitato o affittato, senza alcun reddito nel frattempo.
• Il cambiamento. L'unità che avete prenotato potrebbe non essere quella che verrà costruita. Leggete che cosa il contratto consente al developer di modificare e in quale misura.
• Il mercato si muove. Diversi anni bastano perché prezzi e affitti si muovano in entrambe le direzioni, e voi restate esposti per tutto il periodo.
• La rivendita prima del completamento dipende dalle regole di cessione del developer e dalla presenza di un acquirente. Verificate le regole e le eventuali commissioni prima di dare per scontata l'uscita.

Cosa verificare

• Registrazione del progetto, licenza e conto escrow, tramite numero, prima di pagare qualsiasi cosa.
• La proprietà del terreno: se il developer possiede l'area a pieno titolo.
• L'appaltatore principale, se nominato. Se non lo è, questo dice a che punto sia realmente il progetto.
• La clausola di variazione e il rimedio in caso di ritardo, che qui contano più che in qualsiasi fase successiva.
• La distribuzione dei pagamenti. Legata all'avanzamento lavori, non concentrata all'inizio: in fase di pianificazione non è un dettaglio, è l'accordo stesso.
• L'accordo di brand, se la torre è brandizzata: che cosa copre, la durata e se un operatore gestirà i servizi.
• Le regole di cessione, per la vostra uscita.

A chi si adatta

• A chi dispone di capitale che può attendere anni e acquista lo sconto con piena consapevolezza.
• A chi seguirà il progetto dalla registrazione fino al handover.
• Non a chi ha bisogno di una data, di un reddito o di un'uscita garantita.

Sulla base del quadro di registrazione ed escrow del Dubai Land Department.