Al Seeb Real Estate Development: zakup projektu, który istnieje jeszcze tylko na papierze

Al Seeb Real Estate Development zapowiedział w Barsha Heights wysoki wieżowiec pod marką. Projekt w fazie planowania to najwcześniejszy moment, w którym w ogóle można kupować, i warto dokładnie wiedzieć, co w tym momencie jest przesądzone, a co nie.

Co znaczy „planowany”

• Projekt nie jest ostateczny. Układy mieszkań, ich struktura, wysokość, a nawet liczba kondygnacji zmieniają się między ogłoszeniem a budową, czasem znacząco.
• Termin ukończenia to zamiar. Prace na placu jeszcze się nie zaczęły, więc nie ma harmonogramu, z którym dałoby się cokolwiek porównać.
• Pozwolenia mogą być w toku. Trzeba ustalić, które zgody już są, a które oczekują. To fakt do sprawdzenia, nie kwestia zaufania.
• Rejestracja i escrow muszą istnieć przed sprzedażą. Projekt musi być zarejestrowany, a rachunek escrow otwarty, zanim lokale będzie można legalnie sprzedawać. Oba warunki należy potwierdzić po numerze projektu. To najważniejsza kontrola na tym etapie.

Dlaczego ktoś kupuje tak wcześnie

Szczera odpowiedź brzmi: dla ceny. Najwcześniejsi nabywcy płacą najniższą cenę za stopę kwadratową, a jeśli projekt zostanie ukończony zgodnie z planem, ta zniżka jest zyskiem. To realna strategia i nie jest lekkomyślna, pod warunkiem że ryzyko jest rozumiane, a nie zagadywane.

Na czym naprawdę polega ryzyko

• Czas. Kapitał jest zaangażowany na lata, zanim będzie można zamieszkać lub wynająć lokal, a w międzyczasie nie przynosi dochodu.
• Zmiana. Zarezerwowany lokal może nie być tym, który powstanie. Trzeba przeczytać, co umowa pozwala deweloperowi zmieniać i w jakim zakresie.
• Rynek się porusza. Kilka lat to dość, by ceny i czynsze zmieniły się w którąkolwiek stronę, a nabywca jest na to narażony przez cały ten czas.
• Odsprzedaż przed ukończeniem zależy od zasad cesji u dewelopera i od tego, czy znajdzie się kupiec. Zasady i ewentualną opłatę trzeba poznać, zanim uzna się wyjście za pewne.

Co sprawdzić

• Rejestrację projektu, licencję i rachunek escrow, po numerze, zanim cokolwiek się zapłaci.
• Własność gruntu, czyli czy deweloper jest wyłącznym właścicielem działki.
• Głównego wykonawcę, jeśli został wybrany. Jeśli nie, to mówi, na jakim etapie naprawdę jest projekt.
• Klauzulę zmian i środki na wypadek opóźnienia, które mają tu większe znaczenie niż na jakimkolwiek późniejszym etapie.
• Rozłożenie płatności. Powiązane z postępem prac, a nie przesunięte na początek. Na etapie planowania to nie szczegół, to sedno transakcji.
• Umowę dotyczącą marki, jeśli wieżowiec jest brandowany: co obejmuje, na jak długo i czy usługi będzie prowadził operator.
• Zasady cesji, czyli swoją drogę wyjścia.

Dla kogo

• Dla nabywcy z kapitałem, który może czekać latami i świadomie kupuje zniżkę.
• Dla kogoś, kto będzie śledził projekt od rejestracji do handover.
• Nie dla tych, którzy potrzebują terminu, dochodu albo gwarantowanego wyjścia.

Na podstawie ram rejestracji i escrow Dubai Land Department.