Bluewaters Island : 750 logements, une grande roue et 33 mois sans elle

Bluewaters est une île artificielle située à environ 400 mètres de la plage, face à JBR, construite par Meraas. Les travaux ont commencé en 2013, l’île a été officiellement inaugurée en novembre 2018 et le projet a coûté environ 6 Md AED. Un pont et une passerelle piétonne la relient à Dubai Marina.

Le logement

Le résidentiel y est compact pour Dubaï : dix immeubles de taille moyenne pouvant atteindre quinze étages, environ 750 logements au total, soit 698 appartements, 17 maisons de ville et 4 penthouses. À titre de comparaison, une seule tour d’Emaar Beachfront peut contenir plus d’appartements que tout Bluewaters.

• 10 immeubles résidentiels, jusqu’à 15 étages.
• ~750 logements : 698 appartements, 17 maisons de ville, 4 penthouses.
• ~6 Md AED : coût du projet.
• Novembre 2018 : ouverture de l’île.

La partie hôtelière et de marque est distincte. Le programme ouvert sous le nom Caesars Palace a changé de marque en décembre 2023 et opère désormais sous le nom de Banyan Tree Residences Dubai, l’hôtel Banyan Tree de l’île détenant environ 96 résidences d’une à quatre chambres. Un changement de marque sur un immeuble en exploitation est en soi une étude de cas utile pour quiconque achète de la marque : le nom sur la façade peut changer, et le contrat doit dire ce qu’il advient du service et des charges lorsque cela arrive.

La roue et 33 mois de silence

L’attraction phare de l’île est la grande roue Ain Dubai, haute de plus de 250 mètres, soit environ le double du London Eye. Elle compte 48 cabines en verre pouvant accueillir jusqu’à 40 personnes chacune, et un tour complet dure environ 38 à 40 minutes. La construction a commencé en mai 2015 et elle a ouvert en octobre 2021.

Six mois plus tard, en mars 2022, elle a fermé pour maintenance et n’a rouvert qu’en décembre 2024. Pendant deux ans et neuf mois, la principale attraction de l’île est restée immobile.

Ce que cette pause a révélé

Bluewaters est une expérience naturelle d’une netteté inhabituelle : une île construite autour d’une seule attraction, qui a fonctionné près de trois ans sans elle. Les résultats ont différé fortement selon le type d’actif.

• Commerces et restaurants ont encaissé le choc le plus dur. La fréquentation de l’île reposait sur la roue, et sans elle la promenade a vécu surtout des résidents et des visiteurs venus de JBR. L’immobilier commercial dont l’économie dépend du trafic touristique est le plus exposé à l’extinction d’une locomotive.
• Le logement l’a à peine remarqué. Les prix des appartements de l’île sont restés parmi les plus élevés de la ville au pied carré tout au long de la période. Les gens n’achetaient pas la roue ; ils achetaient un ensemble fermé de faible hauteur au bord de l’eau, à dix minutes de la Marina.
• Les locations courte durée se sont situées entre les deux : la demande a tenu grâce à la plage et à l’emplacement, mais la prime de la « vue sur Ain Dubai » a disparu des annonces.

Le retour de la roue en décembre 2024 a inversé le tableau : la fréquentation est revenue, ce qui a directement profité aux propriétaires de locaux commerciaux. Cela n’a rien apporté à l’intimité des résidents des étages supérieurs qui lui font face. Un même événement, des significations opposées pour deux catégories de propriétaires dans le même immeuble.

Ce qu’il faut peser avant d’acheter ici

• Offre fixe. Sept cent cinquante logements et un plan directeur clos : rien de nouveau ne sera construit. Cela soutient les prix et signifie aussi qu’il faut attendre la bonne configuration.
• L’orientation de l’appartement. Une vue sur la roue, sur la pleine mer et sur la skyline de la Marina sont trois produits différents, avec trois prix différents et trois niveaux de bruit différents en soirée.
• La fréquentation touristique. L’île est publique et animée en haute saison. Pour la location, c’est un plus ; pour y vivre, c’est une question de tempérament.
• Les charges. L’infrastructure de l’île et une promenade coûtent cher à entretenir, et les charges ici comptent parmi les plus élevées de la ville.