Espèces dans les transactions immobilières à Dubaï : le plafond de 55 000 AED et ce qui est contrôlé

Dubaï a longtemps été un marché où l'on pouvait payer un appartement avec une valise de billets, ce qui faisait partie de sa réputation, et pas de la plus flatteuse. En mai 2024, deux des principaux promoteurs-aménageurs de la ville ont informé clients et partenaires qu'ils n'accepteraient pas plus de 55 000 AED en espèces par transaction, le reste devant être réglé par virement bancaire. Les acteurs du marché estiment que ces deux sociétés représentent 30 à 40 % des ventes en valeur, à une période où les espèces intervenaient dans jusqu'à 20 % des transactions.

Pourquoi 55 000 AED ?

Depuis 2022, le ministère de l'Économie des Émirats exige des agents et courtiers qu'ils déclarent à la cellule de renseignement financier (Financial Intelligence Unit) toute transaction freehold payée en espèces à partir de 55 000 AED, via un Real Estate Activity Report (REAR) sur le portail goAML. Le même rapport couvre les transactions réglées en tout ou partie en actifs virtuels, ou avec des espèces issues de leur conversion. Les promoteurs ont transformé un seuil de déclaration en plafond d'acceptation.

Le cadre s'est durci depuis : une nouvelle loi fédérale de lutte contre le blanchiment, le Federal Decree-Law No. 10 de 2025, s'applique avec la Cabinet Resolution No. 134 de 2025. Dans ce contexte, et après la sortie des Émirats de la liste grise du GAFI en février 2024, les espèces sont chassées des grosses transactions. La stratégie Cashless Dubai vise 90 % de paiements sans espèces d'ici fin 2026 ; voir Cashless Dubai.

Ce que cela change pour un acheteur

• L'argent passe par une banque : virement depuis l'étranger vers le promoteur ou le compte escrow du projet, ou depuis votre compte aux Émirats.
• L'origine des fonds doit être justifiée : relevés, contrat de vente d'un bien précédent, justificatifs de revenus ; l'absence de documents bloque la transaction.
• Les espèces servent aux petits montants : acompte de réservation ou frais ponctuels dans la limite du plafond.
• Les cryptos sont déclarées aussi : possibles via un intermédiaire agréé, mais elles aboutissent dans la même déclaration ; voir Acheter un bien aux Émirats avec des cryptos.

Où se situe le risque

Une offre de « payer en espèces directement contre une remise » est désormais non seulement suspecte mais structurellement dangereuse : l'argent hors du circuit bancaire et escrow n'a aucune protection, et le montage va à l'encontre des règles que suivent les grands promoteurs. Les sources ouvertes ne font apparaître aucune interdiction légale générale des espèces dans l'immobilier en septembre 2026 ; ce qui s'applique, c'est l'obligation de déclaration et les règles propres des promoteurs. La direction est pourtant claire, et des fonds à l'historique propre sont la voie la plus courte vers l'enregistrement.

Pourquoi une remise de 20 à 30 % pour un paiement hors escrow coûte souvent plus cher que le prix plein est expliqué dans Remises en espèces et comptes escrow.