Dubai Opera et l'opéra flottant de Dubai South : la culture comme infrastructure de quartier

Dubai Opera a ouvert ses portes le 31 août 2016 avec un spectacle de Plácido Domingo. Le bâtiment a été conçu par Atkins, sous la direction de l'architecte danois Janus Rostock. La salle compte 2 000 places, l'édifice couvre environ 650 000 pieds carrés et son format est polyvalent : opéra, ballet, concerts symphoniques, théâtre, conférences et expositions dans un même lieu.

Forme et fonction

La silhouette du bâtiment reprend celle d'un boutre, le voilier traditionnel arabe. Ce choix n'a rien de décoratif : l'opéra se dresse à environ deux cents mètres de la Burj Khalifa, et l'architecte devait concevoir un édifice qui ne soit pas écrasé par la plus haute tour du monde. Une forme horizontale, allongée, dotée d'une « poupe » inclinée, y parvient par le contraste plutôt que par l'échelle.

Une salle de 2 000 places est légèrement plus grande que le Bolchoï ou le Palais Garnier. Une scène transformable permet de reconfigurer la salle selon le type d'événement, ce qui, pour une ville sans public d'opéra établi, compte plus que la perfection acoustique : le bâtiment doit être rentable toute l'année, et pas seulement durant une saison lyrique.

Le second opéra, sur l'eau, à Dubai South

Une seconde salle d'opéra est en construction dans le projet Azizi Venice, à Dubai South, près du nouvel aéroport Al Maktoum. Elle est conçue comme une scène flottante sur un lagon artificiel, selon la technologie Crystal Lagoons, avec une fontaine synchronisée sur la musique. La capacité annoncée varie selon les sources entre 1 500 et 2 000 places ; aucune date d'ouverture précise n'a été communiquée, les mentions évoquant les prochaines années.

La logique d'implantation est claire : Dubai South est un quartier qui se développe autour du futur aéroport principal et qui a besoin de lieux phares qu'il n'a pas encore. Un opéra est une tentative de donner au quartier une raison de s'y rendre, et pas seulement une adresse où habiter.

Quel effet un lieu culturel a-t-il sur les prix de l'immobilier ?

On tombe facilement dans deux extrêmes. Le premier : un opéra à proximité fait automatiquement monter les prix. Le second : il ne signifie rien. Aucun des deux n'est juste.

• Ce qui fonctionne. Un lieu culturel augmente la fréquentation en soirée et rend un quartier vivant après dix-huit heures. Cela touche directement les commerces et restaurants voisins, et, par leur intermédiaire, l'attrait des logements. L'opéra de Downtown fait partie du même ensemble que le Dubai Mall et la promenade : le quartier y gagne un usage de jour comme de nuit.
• Ce qui fonctionne lentement. La réputation d'une adresse. Elle se forme sur des années et ne se voit pas dans le prix au pied carré dès la première année d'ouverture.
• Ce qui ne fonctionne pas. Le raisonnement « on construit un lieu culturel à côté, donc j'achète maintenant et je revends plus cher dans deux ans ». L'effet d'un tel lieu se diffuse sur l'ensemble du quartier et s'étale dans le temps ; dans le prix d'un seul appartement, il se perd dans le cycle général.

La conclusion pratique pour un acheteur

Un opéra, un musée ou une salle de concert sont un argument en faveur d'un quartier comme lieu de vie et comme lieu où la demande locative durable se maintiendra. Ce n'est pas un argument pour un achat spéculatif. La différence entre ces deux affirmations est la ligne principale à l'aune de laquelle filtrer toute nouvelle sur une « nouvelle attraction ».

À part, concernant les nouveaux quartiers : un lieu culturel annoncé dans un plan directeur et un lieu culturel en activité sont deux choses différentes. Des années séparent l'annonce de la première représentation, et acheter « pour le futur opéra » n'a de sens que si le quartier est intéressant sans lui.