À Dubaï, le loyer se paie un an d'avance, et cela change tout le calcul

Une particularité du fonctionnement des baux aux Émirats arabes unis échappe régulièrement aux calculs des investisseurs, alors qu'elle pèse sur le résultat plus que quelques dixièmes de point de rendement.

De quoi il s'agit

Le loyer annuel est payé d'avance à la signature du contrat. Pas mensuellement, comme sur la plupart des marchés, mais pour toute la durée d'un coup, parfois en deux à quatre chèques, mais toujours par anticipation. Les intérêts bancaires fonctionnent à l'inverse : ils courent à la fin de la période.

Pourquoi c'est important

• L'argent arrive au début, pas à la fin. On peut le faire travailler immédiatement : prochaine échéance d'un plan de paiement, charges de copropriété, réinvestissement.
• Le risque d'impayé est structurellement plus faible. Le problème classique du bailleur, le locataire qui cesse de payer au quatrième mois, est en grande partie éliminé par le mécanisme.
• Le trou de trésorerie est comblé à l'avance. Les frais courants se planifient avec de l'argent déjà encaissé.

Ce que cela ne signifie pas

Le paiement d'avance ne rend pas l'immobilier sans risque et ne supprime pas les périodes de vacance. Si l'appartement reste vide deux mois, vous ne touchez rien pour ces deux mois, et aucune avance ne le compense.

Il ne supprime pas non plus les coûts que les rendements affichés omettent généralement : charges de copropriété, commission de gestion, entretien et petites réparations entre deux locataires.

Comment calculer correctement

Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix. Le rendement net est ce même loyer diminué des charges de copropriété, de la commission et d'une vacance moyenne. L'écart entre les deux est normalement de un point et demi à deux points de pourcentage, et c'est le chiffre net qui est comparable à un taux de dépôt.