A Dubai l'affitto si paga un anno in anticipo — e cambia tutto il calcolo

Una caratteristica del funzionamento delle locazioni negli Emirati Arabi Uniti sfugge regolarmente ai calcoli degli investitori, pur incidendo sul risultato più di un paio di decimi di punto percentuale di rendimento.

Di che cosa si tratta

L'affitto annuale si paga in anticipo alla firma del contratto. Non mensilmente, come nella maggior parte dei mercati, ma per l'intera durata in una volta — talvolta suddiviso in due-quattro assegni, ma sempre anticipato. Gli interessi bancari funzionano al contrario: maturano alla fine del periodo.

Perché conta

• Il denaro arriva all'inizio, non alla fine. Può essere messo subito a frutto — la rata successiva di un piano di pagamento, una service charge, il reinvestimento.
• Il rischio di insolvenza è strutturalmente più basso. Il classico problema del proprietario — un inquilino che smette di pagare al quarto mese — è in gran parte eliminato dal meccanismo.
• Il buco di cassa si chiude in anticipo. Le spese correnti si pianificano con denaro già incassato.

Che cosa non significa

Il pagamento anticipato non rende l'immobile privo di rischi e non elimina gli sfitti. Se l'appartamento resta vuoto per due mesi, per quei due mesi non si riceve nulla, e nessun anticipo lo compensa.

Non elimina nemmeno i costi rispetto ai quali i rendimenti vengono di solito indicati: service charge, commissione di gestione, manutenzione e piccole riparazioni tra un inquilino e l'altro.

Come calcolare correttamente

Il rendimento lordo è l'affitto annuo diviso il prezzo. Il rendimento netto è lo stesso affitto meno la service charge, la commissione e uno sfitto medio. La differenza tra i due è normalmente di uno-due punti percentuali e mezzo — ed è il dato netto a essere confrontabile con un tasso di deposito.